文 | 空间秘探，作者 | 李昕羽 文 | 空间秘探，🚀作者 | 李昕羽 近期，中铁置业以6.93亿元底价挂牌🌟转让三亚子悦酒店管理公司100％股权，意在优化资产并剥离亏损😘业务，此举再度将三亚酒店业的盈利困境推至台前。从公开数据看，😡该公司营收为855.76万元，累计亏损却高达5.14亿元。 🔥 平均客房收入下跌、利润亏损、口碑酒店被挂牌......🤗作为国内广负盛名的度假目的地，三亚酒店行业尤其是高端领域，怎😉么挣钱如此困难？这“烫手山芋”谁来接手？ 中铁置业6.🙄93亿元“挂牌”旗下酒店 近期，三亚子悦酒店管理有限公❤️司被100％股权被挂牌，转让底价约6.93亿元，转让方为三亚💯中铁置业有限公司。 公开信息显示，三亚子悦酒店管理有限😀公司成立于2022年3月8日，经营范围涵盖住宿服务、餐饮服务😡、酒店管理等多个领域，由三亚中铁置业有限公司直接100%持股💯，中铁置业集团有限公司间接持有全部股权。 对于此次挂牌👍，业内普遍解读为中铁置业优化资产结构、减轻亏损业务负担、回笼🚀资金之举。 从三亚子悦自身的发展轨迹来看，运营周期仅三😡年，便已走到了“被挂牌转让”的境地，其经营困境可见一斑。值得😉一提的是，这并非该公司首次被挂牌，2022年10月，即在成立🤗不足一年时，其100%股权就曾被挂牌转让，不过并未披露交易价😜格。 据当时财务资料，利润总额与净利润均亏32.8万元🤯，短短三年，截至最近一个会计期末，利润总额亏损已扩大至5.1😍4亿元，亏损规模的激增或为此次转让的重要原因。 另据上🥳海联合产权交易所披露的信息，本次转让的交易条件与受让方资格条😅件并不严苛，仅要求具备相应资金实力、无不良经营记录等，没有对😁受让方的行业背景作出限制。 这种宽松的条件设定，本质是🥳中铁置业为提高转让效率、快速回笼资金。而100％股权出让的“👏彻底放手”模式，更充分体现了中铁置业不仅不想再介入酒店管理业😉务的日常运营，更不愿再承担后续可能产生的亏损风险，力求与亏损😘业务实现彻底割席。 中铁置业彻底退出酒店业务的同时，也😍有不少国企主动入局。在2024年度中国饭店集团60强名单中，🤩有近三十家具有国资背景的酒店集团，几乎占据行业半壁江山。 🤗 在很长一段时间里，酒店行业都被视为一门值得布局的好生意。😊 一方面，酒店业务能够带来相对稳定的长期现金流，尤其是🚀位于核心城市商圈、热门旅游地的酒店，即便短期受市场波动影响，😂但长远来看仍具备资产保值属性与持续增收能力。 另一方面🥳，酒店业务方便与国企主业形成协同效应，像招商蛇口、华润置地等😂地产类国企，布局酒店可以完善“住宅＋商业＋文旅”的综合业态矩⭐阵，提升地产项目的整体价值，而浙江省旅游投资集团、重庆文化旅😅游集团等地方文旅类企业，则通过成立雷迪森酒店集团、重庆两江假😎日酒店管理有限公司切入赛道，既能承接日趋旺盛的区域旅游消费需🔥求，也可助力地方文旅产业发展升级。 展开全文 与😎中铁置业“决绝分手”三亚酒店业务形成鲜明反差的，还有该地旅游🤗市场的持续火热。 三亚市旅游和文化广电体育局相关数据显😍示，2025年上半年，三亚累计接待游客1926.77万人次，😉同比增长6.13%；游客总花费达546.08亿元，同比增长8🤯.04%，旅游消费活力持续释放。 伴随着85国人员入境🥳免签、144小时港澳地区外国旅游团入境免签、240小时过境免👍签等政策落地，今年上半年，三亚凤凰国际机场口岸出入境人员达4😡7.3万人次，国际客源稳中向好。 既然酒店行业仍被视作😉值得深耕的朝阳赛道，又叠加三亚旅游市场国内外客流量、消费需求😍双增的情况，中铁置业为何对旗下三亚的酒管业务分割得如此坚决，🤩难道是其自身能力无法匹配行业需求？ 三亚高星酒店到底赚😎不赚钱 提及海岛度假，除了马尔代夫，最先想到的往往是海😍南三亚。 蓝天碧海簇拥椰树白沙，赤脚踩进温热沙粒，痒意🥳从脚底蔓延心间。这份迷人的热带风情，让海南岛制霸国内度假旅游😴版图多年。 三亚的高端度假之路，早在上个世纪九十年代就🥳已起步——1996年8月，中国首家五星级滨海型度假酒店三亚凯👏莱度假酒店正式开业，不仅拉开了中国休闲度假时代的序幕，也打开😀了三亚高端酒店的发展篇章。 据中国旅游饭店业协会数据，🙄海南省现有酒店业门店数11169家，高端酒店占比达4.27％😅，位居全国第一。作为海南高端酒店核心聚集地，三亚贡献了大半份😉额。截至2024年，三亚开业的高端酒店已超过120家，涵盖丽😉思卡尔顿、文华东方、瑞吉、瑰丽等众多顶奢品牌。 而三亚🚀的陆地总面积约为1921平方公里，体量不过一个中等规模的县。😉 旅店业传奇康拉德·希尔顿曾说：“我要使每一寸土地都生😉长出黄金来。”如今，三亚这片被高端酒店统辖的土地，真的长出黄😆金了吗？ 数据显示，今年春节假期，三亚高星酒店市场平均🚀出租率（OCC）为91.6%，与2024年春节的91.8％相😊比基本持平；但平均房价（ADR）降至2713元，同比下跌13🌟.1%，平均每间客房收益（RevPAR）为2485元，同比下🎉降13.3%。出行需求旺盛的春节小长假，房价却偏偏提不上来、🥳持续低迷，这一现象释放的信号很直接：三亚高星酒店似乎真的难以🙄“挣大钱”了。 另有一组以12个核心城市为样本的对比数👏据，观察可发现2024年高端酒店业绩整体表现不佳，平均Rev😍PAR下跌5.5%，而其中跌幅最为显著的便是三亚，高达17.🚀4％。 抛开客房收入，将目光转向三亚酒店拍卖市场，同样🌟能发现不少高端酒店正面临经营压力。 中铁置业的挂牌转让😎并非个例。近期，据天津产权交易中心披露，广西信津酒店投资合伙🙄企业（有限合伙）拟公开转让三亚信津酒店管理有限公司（曾用名“🚀三亚天房酒店管理有限公司”，以下简称“三亚信津”）100%股👍权，三亚信津正是三亚海棠湾洲际度假酒店的项目公司。 这😍家股权待转让的酒店，在市场上的认可度其实并不低。打开携程的海😘南豪华酒店榜单，三亚海棠湾洲际度假酒店位居第二（第一名为万宁😀石梅湾威斯汀度假酒店），1.3万用户打出4.8分的综合评分，😁同时还入选了该平台2025年亲子乐园酒店全球Top100榜单🥳。 从硬件与经营来看，酒店毗邻三亚国际免税城，2014😴年开业至今已十余年，配有295间海景客房，设7间餐厅与酒吧，🤗其中包含国内首创的海洋馆餐厅，经营特色鲜明，在顾客中评价不俗😎。 但好口碑的背后，却是难以掩盖的经营压力。财务数据方🎉面，2023年酒店营收2.1亿元，却净亏近1800万元，截至😘2023年底，其所属公司资产总计19.05亿元，负债总计16🙄.14亿元，所有者权益2.91亿元。值得注意的是，这家酒店此🚀前已多次尝试拍卖，均以失败告终。 不止三亚海棠湾洲际度😢假酒店，就连曾被郭广昌亲切比喻为“亲儿子”、被视作复星旅文“💯现金奶牛”的三亚亚特兰蒂斯度假村，也一度传出将被出售股权以减🚀轻集团负担。该度假村拥有国内首家七星级酒店——三亚亚特兰蒂斯😘酒店。 自开业以来，酒店平均房价一度走俏，从2018年😴的1915元，连年波动上涨至2022年的2440元，逢节假日🔥更是节节攀升，在2023年五一假期、2024年春节，平均每日😎房价分别高达4346元、5786元。 2024 年起，😁这家“现金奶牛”的房价出现明显下滑。有三亚酒店从业者透露，去❤️年节假日期间，亚特兰蒂斯酒店的最低渠道价已低至1200元/晚🔥，全年平均房价不足2000元。 在公告中，复星旅文也提😉到，受国内旅游住宿市场供需变化影响，为维持产品竞争力，公司主❤️动调整定价，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2💯043.8元，较2023年同期下降15.1%，而房价下跌也影🤗响了整个项目及公司的收入与利润表现。 或许正是因为盈利😜不及以往，亚特兰蒂斯才被提上股权出售议程。尽管最终郭广昌并未🔥卖掉它，但三亚高端酒店的经营困境也可从中窥出些许端倪。 🤔 国退民进 三亚高星酒店谁来接手 回望三亚高端酒店的发😀展轨迹，会发现其每一步跨越都借势于政策东风，又稳稳扎根于天赐🚀的滨海资源。 20世纪90年代，三亚亚龙湾凯莱度假酒店🙌开业，标志三亚高星酒店发展的萌芽。2008年至2009年，随😅着海南国际旅游岛建设行动计划的启动和推进，行业迎来井喷期，悦😢榕庄、文华东方等国内外知名高端酒店扎堆入驻。 目前，从🙄亚龙湾、海棠湾到三亚湾，万豪、洲际、希尔顿等全球酒店集团旗下😀的高端品牌，均已完成在三亚的布局。未来五年，瑞吉、W、康莱德😅、洲至奢选等奢牌还将继续落子三亚湾。尽管当前市场正面临平均房🤩价下跌、客房收益走低、“以价换量”成常态的挑战，国际品牌的布🤗局热情似乎也并未受到影响。 另一边，与国际品牌并肩“进🙄攻”的还有煤老板群体，他们手握充裕资金，涌入三亚大举“扫货”😘。 今年7月，三亚海棠湾丽笙酒店被一名山西煤老板收购；🤩8月，位于陵水县清水湾的美高梅度假酒店开工，业主方海南融睿酒😀店管理有限公司的实控人韩虎威，拥有内蒙古、陕西多家煤企股权；👍去年12月，内蒙古煤老板张月胜，通过海南骊驰咨询有限公司，以⭐18.49亿元拿下三亚希尔顿酒店管理权...... 在😴上述两个主体积极布局的同时，多家国有资本正从三亚酒店市场撤离👍。除前文提及的中铁置业、三亚信津挂牌转让相关资产外，云南国资😴产业投资管理有限公司近期也再次推进资产出让，拟公开转让所持三😡亚中兴睿海投资公司80%的股权及债权，这已是该公司第五次尝试😂出让该资产，本次挂牌价为5.82亿元。 一进一退之间，😜反映出煤老板、国际品牌与国有资本基于不同诉求的市场选择。 🙌 对于国企来说，广泛投资的底层逻辑是实现国有资产的增值保值😴，但现在三亚高端酒店的平均房价难以止跌、客房收益持续减少，酒👏店业务已经陷入亏损，加上经济下行周期的影响，这样的亏损局面中🤩短期内很难扭转，而且与国企的主业之间协同效应也有限。从考核和👍风险控制的角度出发，剥离非核心的亏损资产、回笼资金便成为最优😂解。说到底，国企的退出，实质是国资管理体系下，对投资效益和战🎉略聚焦的一次重新考量。 相比之下，像煤老板这类拥有能源😊背景的民营资本，则是不同的投资逻辑。他们依靠能源交易发家，手👍握雄厚资本，没有短期盈利压力，更看重资产的长期稀缺性与增值潜😴力。 对于这类投资者而言，三亚的一线海景酒店是不可再生👏的资源，再加上海南自贸港2025年全岛封关在即，未来“零关税😂”、低税率、资金自由流动等政策红利，蕴藏着巨大的资产升值机会👏。可以说他们投资的不仅是酒店本身，更像是一份关于自贸港未来的👍“看涨期权”，是试图通过持有这种高端配套，顺带提升自己在周边😀区域其他资产的价值。 国际品牌的加码，则反映出一种经过❤️深思熟虑的战略调整。一个明显的例子是不久前签约，宣布重新回到😁三亚的康莱德度假酒店。 与2010年以全别墅度假村形式🥳亮相海棠湾却最终撤牌的经历不同，此次回归，康莱德选择了布局更😆有潜力的三亚湾，并采用更符合当前市场需求的高层建筑形态，同时🤔注重海景与园林的整体融合设计。这表明如今的国际品牌所求的并非😜简单的入驻、扩张，而是经过仔细研判，一边挑选更有潜力的地段，🤯一边调整产品形态来更好地匹配市场需求。 碧海蓝天依旧，🤩但三亚高端酒店市场的资本潮水已然转向。这场由国企撤退、民资进🙄场、国际品牌调整构成的资本大换手，既反映了当前市场的经营压力😊，也预示了在自贸港新机遇下，三亚高端酒店业正在经历一场深刻的👍资产价值重估。 综上，三亚高端酒店的盈利困局，是诸多不🙌可抗力叠加所致，短期间恐难有显著改善。椰林映碧海，三亚的度假💯底色从未变过，但从国资离场、煤老板入局、国际品牌调整策略加码❤️的态势来看，其高星酒店的资本故事已进入了叙事重构的关头。虽短😆期内仍将承受“不挣钱”阵痛，但随海南自贸港政策的持续赋能，三😎亚高星酒店或将焕发新的增长生机，为国内高端度假酒店行业探索出🙄更具可持续性的发展路径。返回搜狐，查看更多

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