“能钻空子”不再是租房市场的盈利方式。 高见观潮 🔥 租赁市场告别灰色套利，新的博弈规则开始生效。 长期以🤯来，中国住房租赁市场在高速增长与监管空窗之间游走，一边是2.💯6亿的城镇租房人口，另一边是隔断房、甲醛房、押金难退、虚假房🤯源等顽疾反复上演。 一段时间内，不备案不纳税不签正规合😴同被广泛接受为市场默认规则，房东、二房东、中介机构和平台在信🤔息不对称中获得稳定盈利，而租客只能处于权责失衡的末端，支付租😍金，却难以享受应有的服务保障和维权路径。 这套灰色盈利😢模式，正在迎来全面终结。 今天起，《住房租赁条例》正式🤯施行，作为我国首部专门针对住房租赁领域制定的行政法规，条例以😘系统化条款覆盖租赁合同备案、房源发布、押金管理、资金监管、租😁金监测、信息平台责任等多个关键环节，首次实现对个人房东、企业😅机构、经纪中介、信息平台的全面穿透式规制。 不仅明确租😢赁行为必须实名备案、平台不得代收租金押金、厨房阳台等非居住空👍间禁止出租，还赋予了承租人独立备案权、明令禁止暴力驱赶和克扣⭐押金、设定地方政府租金监测机制。条例中涉及的处罚条款也大幅升😜级，违者轻则警告整改，重则面临高额罚款、停业整顿乃至吊销执照😊。 对于整个市场而言，这不仅仅是一个合规清单的下发，而😡是一场对租赁行业原有博弈模式的深层重构。信息差、模糊空间、灰❤️色套利，这些曾被视为常态的隐性红利，正在失去合法生存土壤；而🙌责任可溯、流程可查、合同可控的强监管逻辑，则正在成为新的行业😉底色。 租房，不再是一个简单的私下交易，而正在成为一个😉必须被制度管起来的社会行为。 这场由法律正式推动的变化🙌，影响的绝不仅是中介平台和企业机构，所有依赖模糊操作获得租金😊、套利空间的个体房东，也将面对从未有过的透明化监管压力。 😀 规则已经变了，留在旧世界的人，要么主动退出，要么接受清算😆。 01:押金、隔断房和信息差：那些灰色盈利模型，正在❤️被连根拔起 在住房租赁市场快速扩张的这些年，一套成熟的😉非制度性盈利模式曾悄然成型。房源不备案，合同口头化，信息不透🚀明，押金无限期占用，再加上厨房、阳台、地下储藏室等空间被改造😴为出租单位，构建出一个以模糊为利润基础、以监管缺位为缓冲带的🤗租赁灰区。 这种模式的关键在于：交易发生，但法律缺席。🎉 押金就是典型例子。在很多城市，押一付三仍是常规，租户🎉一次性交付三个月租金和一个月押金，中介与房东完成收款后，几乎😅不存在押金监管。租约到期后，押金是否退、退多少、何时退，往往🤩取决于房东主观判断。一旦发生争议，租户维权渠道有限、成本极高😅。 《住房租赁条例》对此进行了明确规制。其中明确出租人🙌收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及🤩扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无😜正当理由不得扣减押金，并规定住房租赁经纪机构和网络平台经营者😂不得代收、代付住房租金、押金。 展开全文 知名产😀业时评人彭德宇表示，《住房租赁条例》对押金纠纷的约束机制，将😀有效限制房东先收后赖随意克扣等行为。未来押金将成为合同要素，🔥不是‘私下约定’。这不仅有利于保护承租人权益，也能减少中小房😜东的资金道德风险。 更具象的是对隔断房甲醛房等典型问题🤔的直接整治。第三十九条明令禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下😅储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，一经查实，最高可处🥳10万元罚款，并没收违法所得。针对出租房屋安全标准，条例还首😴次明确：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修🎉等法律法规与强制性标准，且租住人数上限和人均最低面积必须达标⭐。 《住房租赁条例》是对既有租赁操作空间的一次系统性封😊堵。企事界管理有限公司执行董事李睿表示，过去租赁产品‘劣币驱😉逐良币’的结构，正是基于部分经营主体用非法隔断、人均低面积、🙌隐性甲醛等方式压低成本、抢占市场。现在这种模式的风险开始向上🙄反弹，条例实质是在清扫套利路径，为规范供给清场。 不仅🤩如此，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说,除了规范租赁双方😉的行为，《住房租赁条例》将经营主体细分为个人出租人、住房租赁🤔企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管，⭐对相关经营主体要做什么不能做什么提出了要求: 住房租赁😆合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策👍支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。 住房😴租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理😴能力，发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完😅整，不得发布虚假或者误导性房源信息；住房租赁经纪机构应当具备🤔与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将其从业😍人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案；网络平😢台经营者应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息，未履行核验😆责任的，会受到相应处罚。 在这一系列条款推动下，整个租😴赁市场赖以存续的灰色地带尤其是围绕信息差、空间套利、责任不对🤗称展开的快钱生意正在被制度从底层推翻。 清华大学房地产🤩研究中心主任吴璟说，条例有助于营造更加规范、公平的行业环境，👏推动出租人尤其是住房租赁企业持续提升租赁产品和服务品质，并促👏进住房租赁市场供给端机构化和长期化。 这意味着，租房作😴为一门生意，再也无法靠模糊性盈利了。 02:备案权倒向👍租客：信息权的第一次权力转移 在住房租赁这场看似平等的🎉交易中，真正的权力，往往掌握在拥有信息控制权的那一方。 🥳 长期以来，租房备案制度在实际执行中作用有限，根本原因是备案👍依赖房东主动配合。由于备案往往需要提供房产证、身份证、租赁合⭐同等材料，很多房东出于避税或规避监管目的，选择拖延、推诿、拒🙄绝，导致租客无法在实际生活中享受到公积金提取、子女义务教育、😉社会保障等公共服务权益。 《住房租赁条例》的出现，打破🙄了这种结构性不平等。 根据第八条规定，租客可独立备案；😴房东和租客通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁👍经纪机构办理住房租赁合同备案；住房租赁企业、住房租赁经纪机构❤️未按照规定办理住房租赁合同备案的，将被处最高10万元的罚款。😅这一变化意味着，信息对称的主动权，从房东转移到了承租人手中。😊 彭德宇指出，这一条款将极大改变租赁市场的运转方式。以😀前备案是房东的一种‘选择权’，现在则成为租客的‘权利义务’，🎉这不仅是流程变化，更是权力结构的实质性重构。 未来租赁😘或长租将是必然趋势，很多租房可以享受子女义务公办教育、最低生🤯活保障、住房保障、社会救助，以及租赁过程中的权益保障，比如房🎉东不能随意涨租金、克扣押金，随意闯入室内等。这些权益的保障都🌟以备案为前提，备案才意味着纳入国家住房租赁条例的管理。广东省🤯住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说到‬。 品牌战略定位🤯专家吴玉兴则认为：备案制度改变了租客的地位，是推动租购并举向🤔纵深发展的技术入口。很多城市开始将备案合同纳入行政服务系统，😴这种变化背后，是国家在推动城市治理从‘以房产证为核心’向‘以🙄居住事实为基础’的转型。 更重要的是，备案不仅关系到租👏客的权益，也将反向推动房东现形。 备案信息一旦录入平台😴，意味着房东身份、房源地址、租金数额将被同步记录，税务系统据❤️此即可核定租赁收入是否申报、租赁税种是否缴纳。尽管税率整体不❤️高（多数城市综合征收率为2.5%~4%），但对于习惯隐身操作😉的大量个人房东而言，这将极大提升其合规成本。 以北京、🤗上海为代表的城市税务系统目前执行较为严格标准，租客在发起备案🤔时如需开具租金发票，将触发平台对房东纳税义务的提示。界面新闻😅此前报道称：上海12366（国家税务总局上海市税务局客服电话👍）的一位工作人员表示‬，按照现行要求，个人出租房屋确实需要缴🤗纳个税、房产税等税费，应税收入以发票金额为准。月租金在10万🚀元以下的，综合税率为2.5%。编者按：以月租5000元为例，😍上海房东一年需承担约1500元的税费。 过去房东能回避🤔纳税，是因为没有人备案；现在备案成为权利，房东逃税成为高风险😆操作。 这种由承租人发起的信息透明化，将在未来加速推动🥳逃税红利消失，使得房东必须在合规纳税和退出市场之间做出抉择。🙌 租房市场的最大变化，不在于是否多装了一个摄像头，而在😍于数据开始成为权利，信息开始成为成本。 03:企业游戏😊规则重写：从套利快钱，走向合规慢运营 如果说租房不备案💯押金不退隔断房拼收益是个体房东的灰色盈利方式，那么，在机构层🥳面，一套更复杂、更系统的套利模型同样存在，并在过去十年间支撑🤗起了庞大的长租企业、中介平台、金融撮合服务体系。 其底🎉层逻辑高度一致：用不透明的合同结构压低风险成本，用资金流沉淀🌟和信息撮合放大收益空间。 李睿指出：典型如部分长租企业🤯使用高进低出+资金沉淀模式，通过收取数月租金和押金，再通过企😢业内部账户循环挪用，用于扩大房源规模或开展其他金融投资活动。🙄而平台则常以代收代付模式，在租金流转中形成短期沉淀，从中收取🎉服务费、贷款撮合佣金、甚至转化为租客金融产品的入口。 🙄这种玩法的最大风险，在于一旦资金链断裂或市场下行，企业无力按😍期支付房东租金或退还押金，极易造成大面积爆雷。2020年以来💯，部分知名长租平台频繁暴雷的原因，几乎都可在此模式下找到共性😘。李睿说到。 对此，《住房租赁条例》进行了正面封堵。 🚀 其中指出：对于住房租赁企业，如要求发布房源信息应真实、🎉准确、完整，不得发布虚假或误导性房源信息；从事转租经营的住房😆租赁企业应设资金监管账户；对经营规模达到规定标准的自然人二房😴东适用对住房租赁企业的规定等。对于经纪机构，如发布房源信息前🤗要履行相关核对信息和实地查看房源责任，收费服务项目要明码标价😡等。 彭德宇直言：此次《住房租赁条例》的核心作用之一，😀是阻断过去依赖不规范操作获得流量与利润的路径，推动租赁企业从😆交易撮合商向服务履约者转型。没有履约能力的机构，将无法继续留😍在市场中；只有具备稳健资金、真实房源和长期服务能力的企业，才❤️能承接新一轮租赁供给。 58安居客研究院院长张波表示：😁《住房租赁条例》对发布虚假或者误导性房源信息提出了相关严禁性🚀要求，并对房源查验等提出了源头管理要求，加之对于发布虚假或误👍导性房源信息等情况有相应处罚，这些都将大大有助于减少虚假房源🤔的出现。 从只要能成交、其他风险都不算事，到交易结构必🤗须清晰、风险责任必须闭环，这不仅是合规门槛的抬升，更是盈利模😘型的根本性切换。 在这个新秩序下，行业的未来将由三种能🤯力决定： • 谁拥有真实房源与稳定供给能力； •😍 谁能够建立履约能力与服务信任； • 谁能适应透明监管😂与规范流程的运营要求； 本质上，住房租赁行业正在从扩张😉驱动增长，进入监管驱动增长的新时代。 但与此同时，监管🎉也面临两方面挑战：一方面，住房租赁市场主体众多、房源分散，监🌟管部门难以对所有租赁行为进行实时、全面的监督；另一方面，跨部🥳门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、金融、市场🤔监督管理等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求更高。张😘波认为。 尾声：租赁市场不再奖励钻空子的人 《住😀房租赁条例》的施行，标志着中国住房租赁市场正式迈入强监管、全👏透明、制度型重构的阶段。从个体房东到大型平台，从中介公司到长🤔租企业，过去依赖模糊边界、结构不对称、责任难追溯所建立的一整🤔套盈利逻辑，正在被系统性拆解。 租赁市场不再奖励那些敢😀于游走灰色地带、善于利用制度真空赚快钱的人，而是开始以信息真🤗实性、合同可执行性、资金安全性为底层标准，筛选真正具备长期运😘营能力的参与者。 政策并未增加企业和个体的合规成本，而🎉是终结了不合规操作长期被容忍所带来的套利空间。 中指研⭐究院指数研究部总经理曹晶晶指出：2025年是‘十四五’收官之🔥年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也😅对长租企业提出了更高要求。 张波则认为，《住房租赁条例😊》实施后，租赁住房供给将形成政府保障+市场主体双轨制，市场化😁主体通过长租社区开发、存量资产盘活等方式占据主导地位，租赁市😡场将进入机构化运营、品质化升级、金融化助力的新阶段。未来5年😊，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市🤯场主导者。 这不仅是一场行业治理的升级，更是一次规则导👍向的商业模式清洗。 当租赁这门生意不再依赖模糊信息获利🔥、不再通过灰色空间压缩成本，而是回归提供空间+兑现服务的本质🙄，真正意义上的住房租赁市场，才刚刚开始。 规则重写之后🤩，留下来的，才是未来真正的参与者。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

面对“增量”转向“存量”的新常态，企业正普遍陷入“增长焦虑”😂。9月17日，在2025腾讯全球数字生态大会上，腾讯企点营销😍云全面升级，推出以“Magic Agent”为核心的全链路营👍销智能体，旨在通过AI技术为企业提供一套全新的增长解决方案，😎以解决从高层战略到一线执行的营销增长困境。 腾讯云副总🚀裁、腾讯企点负责人李学朝表示：在存量时代，腾讯企点营销云通过🔥三大升级，助力企业提供增长。通过营销云基础产品智能化让操作化🚀繁为简，大幅提升效率。营销决策引擎Customer AI以模🥳型驱动实现精准营销，让每次决策有数可依。全链路智能体Magi😆c Agent将营销人员从繁琐劳动中解放，助力企业快速打造“🔥一专多能”的AI营销团队。 腾讯云副总裁、腾讯企点负责⭐人 李学朝 营销云基础产品全面AI升级 让业务化繁为简👍 在过去，营销工具往往界面复杂、专业性强、使用门槛高，👍导致业务人员难以充分利用其功能，针对一线业务人员面临的“执行😍焦虑”，此次升级将AI能力深度融入了客户数据平台（CDP）、😴营销自动化（MA）、社交客户关系管理（SCRM）和融合分析（😆FA）等基础产品中，将复杂的“技术操作”变为简单的“业务对话😉”。 在腾讯企点营销云四大核心产品中嵌入了多项AI能力😁，旨在直接解决业务痛点。例如，在CDP中，新增的“智能分群”🙄功能可以帮助运营人员从海量用户中快速圈选出目标人群；在MA中🤯，“辅助画布生成”则能显著简化复杂营销旅程的创建过程；而FA🚀的“画像报告解读”和“智能归因”功能，则能自动生成并解读营销😀效果报告，为团队提供清晰的洞察 。这些智能辅助功能，让业务人😁员能够更快捷、更轻松地使用专业营销工具，从根本上提升了营销的⭐人效。 推出营销决策引擎Customer AI 实现模👏型驱动的精准营销 为解决企业面临的“增长焦虑”与“本领🚀焦虑”，腾讯企点推出了“营销决策引擎（Customer AI🎉）”作为整个系统的“大脑”。该引擎的核心是“以用户为中心，编😀排全旅程个性化体验”。它彻底改变了过去依赖经验的低效策略循环😀，通过强大的大模型和机器学习能力，为企业提供了清晰、可量化的🤗增长路径。它能够科学地评估每一条策略，并持续将洞察反哺给模型💯本身，使其不断进化。 营销决策引擎具有“四维匹配”能力😍，实现了“人、内容、商品、权益”的最优组合。它能够进行智能的🙌用户价值分层，预测用户的转化概率和流失风险。在此基础上，它会❤️为不同人群精准匹配最合适的商品和权益，实现利益点的精准触达。😊最后，利用AIGC技术，能够根据用户特征、商品和权益信息，自😉动化生成海量、多模态的个性化内容。这种模型驱动的精准营销，让🙄每一次决策都有数可依，确保了营销投入的高回报。 营销云😜智能体升级Magic Agent 助力企业打造“一专多能”营😁销团队 本次全新升级的“Magic Agent”全链路😆营销智能体，旨在赋能企业快速打造一个“一专多能”的AI营销团🌟队。它不仅解决了人力在面对海量用户时的“天花板”问题，更将营💯销专业人士从繁琐的重复性工作中解放出来，使其角色从“执行者”😅转变为“战略编排者”和“业务增长的设计者”，开创了全新的营销😀工作范式。 Magic Agent非单一工具，而是一个😊由多个Agent构成的智能体系。例如，“人群圈选Agent”🌟能高效锁定高价值人群，告别盲目投放；“旅程编排Agent”能👏自动化设计用户转化路径；“内容生成Agent”则能基于多模态⭐技术生成更心动、更丰富的个性化内容；“企微互动Agent”能🌟帮助跟进线索转化，提升私域用户活跃；“活动分析Agent”能🌟够零门槛地提供复盘报告和优化建议。通过这些智能体的协同工作，🤔一个运营人员就能轻松完成一场复杂的营销活动落地，实现“从1人😊变身1个团队”的飞跃 。 在本次腾讯全球数字生态大会上😴，腾讯企点不仅仅发布了产品升级，更是将多年来在营销技术领域的😁深厚沉淀与行业洞察系统化地呈现，发布了《腾讯企点智能营销白皮👍书》。融合了来自营销领域的尖端知识、多家头部客户的实战最佳实🤯践，以及多位营销专家的深度访谈，最终提炼出一套经过市场反复验😆证的、科学且系统的增长指南。 会上，腾讯云副总裁、腾讯🙌企点负责人李学朝分享了该解决方案在多个行业的应用成果。例如，😅在与绝味食品的共创项目中，首次实现AI Agent参与全链路🎉营销，AI组的销售业绩是人工组的3.1倍，内容点击率1.8倍😴，支付转化率2.4倍。在与太平鸟的合作中，AI组在素材链接点😀击率上比人工组提升了90%，支付转化率也提升了20%。 🙌 该解决方案并非只针对单一行业，目前已在鞋服、餐饮、酒店、车🤗企等多个领域助力客户实现业绩增长。这标志着营销行业正从劳动密🙌集型向智能驱动型模式的根本性转变，为企业在有限的“存量”市场😡中寻找新的增长点提供了关键路径。返回搜狐，查看更多