“零公摊”、“得房率超100%”，近一年多以来，商品房最火热😴的卖点，不是“卷价格”，而是“卷得房率”，超高得房率成为部分😴新房热销的重要原因之一。 提升住宅居住的空间感，本是建🎉设“好房子”的方向，不过在现实操作中，存在房企为了提高得房率😉，变相“偷面积”的行为，比如阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱🤔”、降低飘窗高度、挤占公共空间提升室内面积等。 近期，🤩部分城市出台相应文件，进一步规范建筑计容标准。专家表示，高得😆房率只是打造“好房子”的品类之一，不管是豪宅、大户型，还是普🚀通住宅、保障房，都应向美好人居和高品质方向打造，而不是单纯比😡拼得房率。 规范住宅计容 近日，部分城市官方发文🌟，引发了市场关于“高得房率”的讨论。 9月15日，成都😁市发布的一份规定，刚刚结束意见征集。该文件全称为《〈成都市城😘市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》，涉及住宅计容等😘问题。 文件表示，阳台、飘窗、以及入户花园、空中花园、❤️露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板、开敞式😴电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等房屋附属空间的水平投影面积⭐，不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。 如果与202😜4版对比，此前的规定是，“每套住宅飘窗、阳台及非公共活动空间🤯（含入户花园、空中花园等，不含开敞式电梯前室、外廊等）的水平😉投影面积，不大于该套住宅套型建筑面积的20%”。 有网😆友表示，阳台及各种附属空间的面积占比达30%，新房得房率又要😍提高了？实际可能没这么简单，这份补充规定的初衷，也并非单纯为😜提高得房率。 克而瑞四川表示，从去年的20%到今年的3🤯0%，表面看是多了10%的赠送面积，但此前“入户光厅”（即开🤔敞式电梯前室）并未纳入20%的限额中。本次新规将光厅明确列入🎉30%的范围内，原本无面积限制的光厅现在有了“天花板”。 😅 据悉，因为此前入户光厅未纳入20%的限制范围，当地市场上😉，各大楼盘疯狂开卷这部分区域的面积，几乎已成为标配，而且面积😍越做越大，甚至出现了30平米以上的设计，功能也从过渡区扩展为🚀“花园餐吧”、“会客厅”。 “本次调整名义上是提升板率😉，实则是对光厅面积进行规范，抑制其无序扩张。”克而瑞四川表示😆。 此外，新版的补充规定，首次将外廊、空腔、镂空、花池😢等此前未纳入统计的空间，纳入了板率计算范畴，让附属空间的总面🙌积管控更严谨，政策是对此前楼盘赠送方式泛滥的规范，旨在保障住🤔宅项目的整体品质。 更早之前，广州、北京等城市也对住宅🥳设计规范进行严格落实。以广州为例，安居客广州称，2023年当⭐地允许扩大阳台等面积容积率后，住宅产品的得房率从传统的80%😡逐步提升，部分项目甚至达到125%～130%。 今年6😅月份开始，广州着手进行一系列规范。比如，严格界定住宅凸 （飘⭐） 窗，不符合条件的全计容；规范天井位置并禁止压缩尺寸；40😎米以上楼层花池半计容；建筑外立面的结构柱全部计容等，规范变相🤗增加使用面积的行为。 展开全文 封堵灰色地带 🤗 提升居住品质和空间感，本是好房子建设的目标之一，而各地的💯规范政策，意在堵住“偷面积”等灰色操作空间。 上海易居😅房地产研究院副院长严跃进对记者表示，此前住宅项目规范的实施，😜一大亮点便是适当增加得房率。但在“高得房率”成为市场热点的背🥳景下，部分开发商通过“偷面积”手段来夸大营销，出现了所谓的得👏房率数据泡沫。 房企的常见手法包括：将阳台设计为半封闭🤗结构，交房后通过后期改造扩大室内面积，规避计容规则；设备平台😎“偷梁换柱”，将设备平台标注为空调机位，实际预留可拆除隔断的😀开口，购房者收房后自行改造为室内空间；飘窗“假赠送”，设计可🙌砸除的飘窗，通过减少窗台高度虚增使用面积。 广东省城乡😊规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，各地推出的高😊品质住宅中，对入户花园、飘窗、阳台等区域，只有一部分面积计入😎容积率，房企便把这些区域占总建筑面积的比例提高，从而提高“得⭐房率”。 但在实际操作过程中，因为报批后监管不严格，部😅分房企在项目报规以后，存在把部分面积转移到客厅、卧室等区域的😜情况。市场上还有部分项目，通过挤占天井、电梯厅、楼道等空间，🙌来增加客厅或卧室的面积。 此外记者还发现，市场上部分项🌟目宣传的高得房率，把电梯厅等空间也算了进去，住宅的实际套内面🙌积并没有那么大。比如长沙某楼盘表示，项目138平方米的户型得😎房率高达123%，这是因把8.84平方米的电梯厅也算了进去。🤗 除了政府层面的规范动作，有行业协会也关注到了该问题。😁9月8日，长沙市房地产交易行业协会发布《关于征集规范“得房率🙌”宣传工作的通知》。 文件指出，自2024年4月以来，😍长沙市房地产市场出现了一批以“高得房率”为主要卖点的新规产品😜，部分项目甚至打出“得房率超100%”的营销口号，此类宣传易👍引发误解及争议，一定程度上误导了消费者。 当前，国家正🙄积极倡导以“好房子”建设为导向，推动住宅向绿色、低碳、智能、👏集约化方向发展。在此背景下，亟须引导房地产开发企业从片面追求🥳“高得房率”，转向更加注重项目整体品质与可持续性发展。 👏 多方面“拔高底线” 在本轮新房市场中，高得房率的新规🤗项目，一度实现普遍热销。不过，随着市场上此类产品越来越多，单🤯纯靠得房率这一卖点，已经难以确保销售流量。 克而瑞表示⭐，武汉某高铁TOD超高层项目，得房率达到97～98%，价格同😘样为板块最低，售价仅为13700元/平方米，但开盘去化率仅1😍8%未能实现热销。 还有部分城市如重庆，因新规项目集中⭐入市造成客户分流，去化率持续走低。据CRIC监测数据，7月以😅来部分四代项目去化率不足3成，存在流速放缓迹象。 在业😉内人士看来，新楼盘的高得房率，其实也是变相降价的方式，对旧规😜产品和二手房的冲击较明显。此外，当同类产品越来越多，项目间的😅竞争也会越发激烈。 “当下，热销的新规产品，往往是具备🔥核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目🔥，新规住宅市场竞争还将持续加剧。”克而瑞称。 李宇嘉认👏为，设计奢华、高得房率，只是好房子的品类之一，而并非唯一。未🙄来，不管是高价住宅、大户型住宅，还是普通住宅、保障房，都应向😆美好人居和高品质的方向打造，且重点是“拔高底线”，而非仅关注🔥上限。要全方面提升层高、楼板厚度、墙体寿命、电梯设置、隔音降😀噪等底线标准。 合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，针对好😎房子标准的提升、项目报规的审批尺度，北京早已走在前列，政策核😊心并非仅仅拓展得房率，更多是要加强住宅公区建设，包括风雨连廊🔥、架空层、社区展示面等，这才是好房子的核心要素。 近期🤗各地相继规范建筑计容，在她看来，一方面是出于对二手房市场的保😡护，高得房率新盘对存量房冲击较大，也进而制约了新房市场上部分😍项目的售价。另一方面，核心是为了引导开发商，在社区公共部分上😍“下功夫”，这对未来居住体验的增强，以及转化为二手房后的价值🎉稳定都有支撑作用。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)