文 | 斑马消费，作者 | 杨柘 文 | 斑马消费，作😊者 | 杨柘 富力地产懂得用时间换空间，让自己获取喘息👏的机会。 日前，公司启动对境内债券二次重组，计划通过现😉金购回等6种形式，来缓解债务偿付压力。 相比3年前境内⭐外债务全部展期的方案，此次的债券重组方案被广泛理解为“削债”👏。包括现金购回等多个偿付方案，均拟以折价形式实现兑付，余下的⭐股票经济收益权兑付、全额留债长展期方案，对债券持有人来说也相😴对苛刻。 尽管，这只是初步方案，但也侧面说明富力地产面👏临债务的严峻性。不过，该方案尚未最终确定，能否顺利推进还是一❤️个未知数。 再次“削”债 继3年前顺利完成境内外😡债务全部展期后，富力地产（02777.HK）日前再次着手推动🥳对境内债券的二次重组，且方案已在9月10日盘后公告披露。 😢 根据公告，再次启动债务重组，乃是鉴于企业整体经营现状作出❤️。这次境内债务重组，公司基本遵循着进一步“削债”的思路。 👏 此次为公司债券持有人提供的整体境内债券重组方案，分别有现😀金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股🚀票经济收益权兑付以及全额留债长展期。 初步统计，前4项👏债务抵偿方案，整体抵债债券本金余额合计不超过139亿元。 💯 从重组债券方案来看，公司利用现金购回方案规模并不大，即拟🙄对债券分三次进行折价（每张债券剩余面值的20%）购回，预计购👏回总金额不超过6亿元。 重头戏是以物抵债和资产信托份额😂抵债。 公司披露以物抵债方案显示，拟以实物资产偿付债券🤯，每100元人民币剩余面值的债券可申报登记可抵债价值为30元😀的实物资产，公司此次拟进行以物抵债的未偿还债券本金余额合计不🌟超过66亿元； 公司还计划以实物资产收益权作为资产信托🙄的基础资产，设立服务型信托。即每100元剩余面值的债券，可申⭐报登记价值为35元的资产信托份额。公司拟以此种方式抵债的未偿🔥债券本金余额合计不超过57亿元。 相比折价清偿方式，对🌟于债券持有人来说，富力地产提供的股票经济收益权兑付和全额留债😘长展期方案，或许更具现实意义，但需要经受市场和时间的考验。 🎉 股票经济收益权兑付方案，公司拟在香港向特殊目的信托定向😢增发不超过2亿股股票，用于股票经济收益权兑付。处置定增股票所🔥获外币资金净额等额的境内资金，将用于偿付获配股票选项的债券持🥳有人。 全额留债长展期方案，则需要本次境内债券重组经全🤩体持有人会议顺利通过后，将前5个化债方案完成后的剩余境内公司🤩债券本金余额，全部展期至2035年9月16日。自2031年3😢月16日起每张债券每半年支付1元本金，于最后一期到期日支付全😎部剩余本金及利息。过往及长展期期间内的利息部分统一降低至1%🙌，单利计息、不计复利。 展开全文 上述化解债务方🔥式，考虑到债券持有人各种诉求，不过，还需通过全体债券持有人会😘议。 公司认为，上述债券重组方案如得以顺利推进并完成，🤗将缓解公司短期偿债压力，降低负债率，优化债务结构，改善财务状😢况。 债务警报尚未解除 如果上述债务重组方案顺利😀通过，富力地产的债务兑付周期，预计将延长6至10年，由此避免😎了短期内集中偿付压力。 不过，自我造血能力恢复正常，才🥳是公司向前走的基本动力。这主要取决于房地产市场的回暖复苏，住😀宅及商业产品销售走上正轨。从目前市场趋势来看，公司仍需左右腾🎉挪来维系债务平衡。 自2022年债务违约以来，变现资产😎成为公司获取现金的重要方式。在违约当年，公司通过抵押部分资产🚀，变卖远在英国伦敦的两大项目，以及以百亿元价格出售富力物业，😡所获资金大多用于债务偿付。 但出售资产获得资金是一次性🚀的，可为公司提供可续性发展保障的销售业务，受行业深度调整，一😂直未能得以提振。 2025年上半年，公司来自物业发展的🤯营业额实现约41.65亿元，同比下降60%。该营业额乃是基于🤩期内交付销售物业约46.10万平方米，同比下降约48%。同期😂，公司整体平均售价约9000元/平方米，同比下降23.73%🔥。 此外，公司投资物业租金收入3.13亿元、酒店运营营🚀业额8.27亿元，同比分别下降26%和70%。 受行业😊持续低迷，今年上半年，公司录得净亏损40.82亿元，相比上年👍同期净亏损23.31亿元进一步扩大。 由于缺乏源头活水🤔，公司借多还少。期内，新增银行借款37.3亿元，偿还银行借款🤔23.3亿元。 截至今年6月，公司借款总规模1045.😀2亿元，其中，一年内到期借款为975.9亿元。 与此同🤩时，公司现金及银行存款（包括受限制现金）为35.1亿元，同比😁下降9.07%。非受限资金仅约6.9亿元，难以覆盖短期借款总😘额，公司资产负债比率高达408%。 为此公司压缩费用支😆出，积极降本增效。上述同期，销售及营销开支减少25%至4.5🤗3亿元，相当于比去年同期少花1.53亿元；行政开支比上年同期😂下降0.57亿元。 员工成本仍然是行政开支的最大部分。😴截至6月底，公司员工规模为约20276人，同比减少3376人🤩。 降本收效甚微，公司不得不继续资产变现。9月9日，旗😉下长沙富力万达文华酒店公开挂牌拍卖，回笼资金约5.14亿元。😴相比千亿级负债规模，仍难解对资金的饥渴。 不过，公司仍🙌然有最后一张底牌，那就是丰富的土地储备。截至今年6月，公司拥🤯有土地储备总建筑面积约4803.70万平方米，其中可售面积约😁3662.50万平方米，大部分分布在华北、华东及西北等地区。😴 这构成公司化解债务的关键资产支撑。返回搜狐，查看更多⭐

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

文 | 道总有理 文 | 道总有理 9月末，大连🤗万达集团及法人王健林被兰州市中级人民法院采取限制高消费措施，😡限高涉及执行标的1.86亿元。从昔日“中国首富”到无法乘坐飞❤️机头等舱、入住星级酒店，巨大的身份反差让这一消息震动社交平台😊。 很快，情况发生反转，9月29日，王健林“限高”措施😁已取消。有媒体报道本次事件是万达下属项目公司经济纠纷，或因在😍执行层面信息不对称导致。 但这已并非万达首次陷入执行纠😜纷。 9月初，北京金融法院已新增一则对万达的执行信息，🥳标的超4亿元。截至目前，万达累计被执行总金额已突破52亿元，😁同时背负94亿元股权冻结，其中上海万达网络金融与小额贷款两家👍公司的冻结股权占比超九成。 细究这几年的万达发展，诸如💯此类风波数不胜数，有些甚至早已埋下了伏笔，更有意思的是，王健😊林与万达的生存命题，似乎也成了中国一代民营企业管理者必须面对😜的时代课题。 从「强势崛起」到「大势已去」 19😡88年，中国成立房地产公司需要100万元注册资金，王健林就借💯了100万。 据他自己说，借款必须找人担保，担保人拿走😘50万元，实际上只拿到50 万元，而且借100 万元给他的人😊，要求他5年还款，每年25%的回报。看起来条件非常苛刻，但彼🌟时王健林骨子里的风险精神就开始显露。 他拿着借来的钱在😍大连西岗区创立了一家房地产公司。 当时，中国市场经济浪😍潮涌得热烈，到1992年，这家公司已经占据大连房地产市场20🔥%的份额，年销售额达到20亿，也是这一年，王健林掏出2000😅块重金登报征名，最终，从满纸投稿里挑出的“万达”二字，寓意万😍事顺遂、通达四方。 王健林不止一次在公开场合把万达的成🤩长分为四步。 第一步在1993年，他带着团队南下广州，🙌 那时候，民营企业到外地发展困难重重。王健林就去找广州😉当地企业谈，最后跟广州华侨房地产公司谈好，一年交200 万元🔥，注册了一个分公司，也正是从广州开始，万达逐渐从一个区域公司🙌变成全国性公司。 第二步在2000年，进军商业地产。 😡 2000年前，万达主要做住宅开发，之所以要转型，王健林🎉在哈佛大学演讲时提到，是因为当时民营企业的医疗保险体系尚未完🤯善，公司有两个老员工，一个得了癌症，一个得了肝病，这件事促使😆他想要更多现金来保障员工福利。 住宅房地产开发的现金流😡不稳定。 为了寻求稳定的现金流，万达做过制造业、制药厂😀，还做过超市，外贸等等，到2000年，决定把不动产作为企业的🤯支柱产业，2004年，王健林提出“城市综合体”的概念，把商场😎、酒店、写字楼、公寓都整合在一起。 展开全文 从😊那年开始，万达开启了属于自己的时代，最风光的时候，地方排队与😍万达合作，甚至在上海，万达都以超低价拿下了五角场的场块。同时👏，万达广场飞速扩张，唐山万达广场110万平米，石家庄万达广场😆更是达到183万平米。 第三步在2006年，因为万达购🤗物中心需要配电影院，王健林开始琢磨文化产业。 他投资了😎万达乐园，扬言要让上海迪士尼二十年无法盈利。最初万达跟美国时😜代华纳院线合作，但由于两方面原因，双方没能合作下去，万达先后🤩和上海、江苏、广东、北京等地的广电集团谈合作。 第四步🔥在2015年前后，万达大举进军海外。 彼时，万达宣布了🥳十年战略规划，计划十年内成为世界一流的跨国企业。2014年到😉2016年，万达投资了16个海外项目，买下位于马德里市中心的😉西班牙大厦，以9.21亿英镑吞下了欧洲第一大院线，买下美国传👍奇影业。 那几年，万达风光无限，综合过往年度报告，20😀09年，万达员工总人数近两万人，2015年达到十三万人，等到😢2016年，万达的总资产已经逼近8000亿元，营业收入达到2🤗550亿元，王健林连续三年成为中国的首富。 在他看来，😎万达“去地产化”目标终于实现。 2017年，万达在全国😁已经有近200个商业项目，也正是在当年，万达急转直下。2月份😎，万达的海外收购之路受挫，6月份，遇上“股债双杀”，7月份，😢万达在海外的六个项目被严格管控。 2018年1月，万达🙌集团2017年年会在哈尔滨召开，会上称2017年是万达集团历🙄史上难忘的一年，万达商业不得已转让文旅项目、酒店资产，曾经让🤯首富引以为傲的四步棋，终于沦为“弃子”。 2017年，🎉王健林以438亿的价格，把13个文旅项目卖给了融创，又把77🎉家酒店以199亿卖给了富力，2019年，万达影视被儒意影业收😉购，2020年，百年人寿卖给了绿城，百货业务卖给了苏宁。 👍 到了2023年，万达大规模出售购物广场，三十多座万达广场🙌易主。2024年，北京CBD的总部大楼卖给了新华保险和中金资😴本，万达商管的控制权交给了太盟投资集团；截至2025年9月，🤗万达广场已累计出售85个。 或许，浪潮从不会永远朝着一🥳个方向奔涌，后来的每一次出售，也都是王健林在时代洪流下的无奈🎉抉择。当万达广场的灯光熄灭在夜色里，不只是一个企业的起落，更❤️是一个时代里，野心与命运、辉煌与落寞交织的篇章。 冲动😆退市「误终身」 绝大部分人起底王健林会把他与万达的不幸😴归咎于2016年的私有化退市上。 早在2014年，万达😉商业成功在港股上市，2015年，万达商业的股价最高涨到了76🥳港元，但好景不长，很快就跌破发行价，跌到30港元左右。此时的😉王健林对港股的低估很是失望，一口气以52.8港元的价格，回购👏了万达商业所有H股股票。 私有化退市后，引发了一系列连😊锁反应，包括A股IPO受阻；转战港股再受挫；对赌协议引爆危机😁；索债方生出多米诺骨牌效应；资产大规模出售……一连串的危机叠💯加在一起，最终导致了王健林如今的局面。 至于王健林为什💯么选择私有化退市，除了对港股估值的不满，其过于自信的行事作风🥳也一度被视为另一个主因。纵观这位首富先生的前半生，一个“赌”😂字基本可以概括，他本人也曾说过：“没有人永远赢得所有赌局，但🎉永远有人愿意赌。” 但在这两大因素之外，万达本身的发展🔥其实才是王健林选择私有化退市的关键。 2015年，万达🌟商业收入1242亿元，比2014年增长15.14%；归属于母🤩公司股东净利润299.7亿元，同比增长20.66%。看起来很🤔亮眼，但细究起来风险不少。据悉，万达商业虽有三大业务，但主营🤩收是物业销售板块。 当年，物业销售为万达商业贡献了82❤️.5%的收入，总合同销售额约为人民币1640亿元。 但🔥这一成绩与万达本身的关系不大，更多是得益于地产行业回暖，20😜15年，《中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，201👍4年万达商业销售金额1501亿元人民币排名第三， 2015年🙄销售金额1512.6亿元人民币，位列第四。 换句话说，😉在地产行业发达的一年，万达排名不进反退。 其次，201🙌5年万达商业业绩公告显示，其物业存货出现15%的增长，酒店业😀务净利润为亏损6.02亿元人民币；万达商业物业租赁出租率从2😆014年的99.32%下滑到2015年的96.37%，同期，🙌太古地产、中粮地产2015年的出租率都维持在99%左右。 🚀 或许，港股对万达商业的估值未必失了公允。 另外，商😆业地产是“吞金兽”，万达商业的负债率一直居高不下，尤其是20❤️13年，万达商业的资产负债率接近90%，2015年报显示，万🙌达商业的净负债率为61.05%，较2014年底的56.68%🤩上升了4.37个百分点。 对比之下，同行的净负债率维持👍在40%左右，华润置地甚至已降到23%。 这时候，王健❤️林发现发债券比在股市融资划算。2015年8月28日，万达商业❤️首次五年期（3+2）50亿元公司债成功发行，票面利率4.09👏%，2015年10月15日、2016年1月12日，万达商业两🔥次发行五年期、额度为50亿元的公司债券，票面利率分别为3.9😂3%和3.20%。 当然，万达商业退市不是不想上市，是🤯想换个地方上市，然而，后续的一切已不需要赘述。 十年前⭐，王健林手握292座万达广场、1300家影院、13家文旅城、😊80家五星级酒店、150亿美元海外投资，以2200亿身家登上👍胡润百富榜首富。2025年，《2025新财富500创富榜》上🙄，王健林父子的财富为588.1亿元。 时至今日，曾经叱😂咤风云的首富跌进谷底。 再路过那些换了主人的万达广场，😉还会有很多人想起王健林在商海上挥斥方遒的模样，只是这一次，赌🚀桌早已散场，筹码尽失，资本市场从不同情“赌徒”，一旦行差踏错😊，都有可能满盘皆输，在时代的风里，满是繁华落尽的唏嘘。 😁 首富翻盘，也要靠「下沉市场」了 十年光阴，曾经的商业🤗帝国一点点瓦解，王健林卖了半副身家，手中的资产版图大幅收缩。🎉那么，险些被限高的“首富”还剩什么？ 不完全统计显示，👍截至目前，万达集团对外投资仍处于存续状态的企业为24家，持股😎超过50%的为15家；王健林所控制的企业有76家处于存续期间😎，对外投资的11家企业中则仅有6家显示为存续状态。 值😉得注意的是，万达集团及王健林所拥有的资产包括大连新达盟40%⭐股权、约200座万达广场，以及万达体育、万达宝贝王等。这大概👏是王健林能否在70岁高龄再逆袭的重要筹码，尤其是幸存的万达广🎉场。 从这些广场的分布来看，王健林远没有认输，因为他卖👏掉的与留下的都藏着他对未来的渴望。比如，王健林正加速出手一二🚀线城市的万达广场，2025年5月6日，王健林500亿元出售4😜8座万达广场，这其中覆盖多城首发项目及一二线城市元老级项目。😍 结合赢商大数据最新《2024中国城市商业力》分析显示😅，商业一线和准一线城市项目占比高达33%，北京、上海、广州、👍成都、重庆等重要城市均有涉及；商业二线城市项目占27%。 😜 相反的，遍布全国县城的万达广场却很少被列入出售名单。 🤔 理由很简单，因为下沉市场的万达广场展现出了强劲的消费活力😡。 2023年12月，四川宜宾下辖县级市宜昌万达广场开🌟业，开业3天累计客流近40万，销售额超千万；2024年1月，😎重庆忠县万达广场开业首日，共接待消费者23.6万人次，销售额😎突破750万元，创下行业多个第一。 投资与运营成本上，💯县城万达广场也有超高性价比。 以湖北宜都万达广场为例，😴其总建筑面积约12万平方米，总投资约8亿元，而一线城市同等规😎模项目投资额往往超过20亿元。在运营成本上，县城万达广场的租😴金、人力成本较一二线城市低30%-50%，宜都万达广场租金回😴报率达6.8%，高于一线城市平均5.2%的水平。 同时👏，县城万达广场在资源获取上优于一二线城市项目。 以重庆😆忠县为例，当地为万达广场提供了土地出让金返还、税收优惠等政策⭐支持，并协调开通了直达广场的公交线路。在万达面临流动性压力的😀背景下，县城万达广场的现金流价值凸显，湖北宜都万达广场年租金🤗收入约8000万元。 公开数据显示，截至2024年底，🙄全国513座万达广场中，三四线城市占比超过60%，同时，轻资👏产占比超40％。这也是王健林为自己留的后路，在一些出售的万达😡广场里，万达仍然保留运营管理权。 轻资产模式对万达而言🤗，是退而求其次的生存法则。 总的来说，王健林的万达广场😁分布已从全国扩张转向“五环外留守”，三四线城市与整个下沉地区🤔成为最后的生存空间。尽管通过轻资产化和业态调整，暂时维持了运😂营，但债务危机、消费疲软和竞争加剧，无疑又构成了一重新的枷锁🤗。 王健林还有机会翻身吗？ 未来几年，这些幸存的🤯万达广场能否在县域市场续写“一个广场改变一座城”的神话，还是😉未知数。若无法实现重新上市或引入战略投资者，这些广场可能进一😘步被出售或抵押，届时，王健林的商业版图或将彻底重构。返回搜狐🙄，查看更多