“能钻空子”不再是租房市场的盈利方式。 高见观潮 😜 租赁市场告别灰色套利，新的博弈规则开始生效。 长期以😆来，中国住房租赁市场在高速增长与监管空窗之间游走，一边是2.😡6亿的城镇租房人口，另一边是隔断房、甲醛房、押金难退、虚假房😘源等顽疾反复上演。 一段时间内，不备案不纳税不签正规合❤️同被广泛接受为市场默认规则，房东、二房东、中介机构和平台在信❤️息不对称中获得稳定盈利，而租客只能处于权责失衡的末端，支付租😆金，却难以享受应有的服务保障和维权路径。 这套灰色盈利😂模式，正在迎来全面终结。 今天起，《住房租赁条例》正式😂施行，作为我国首部专门针对住房租赁领域制定的行政法规，条例以💯系统化条款覆盖租赁合同备案、房源发布、押金管理、资金监管、租🤗金监测、信息平台责任等多个关键环节，首次实现对个人房东、企业❤️机构、经纪中介、信息平台的全面穿透式规制。 不仅明确租🌟赁行为必须实名备案、平台不得代收租金押金、厨房阳台等非居住空😊间禁止出租，还赋予了承租人独立备案权、明令禁止暴力驱赶和克扣🔥押金、设定地方政府租金监测机制。条例中涉及的处罚条款也大幅升😴级，违者轻则警告整改，重则面临高额罚款、停业整顿乃至吊销执照🤗。 对于整个市场而言，这不仅仅是一个合规清单的下发，而😢是一场对租赁行业原有博弈模式的深层重构。信息差、模糊空间、灰🤔色套利，这些曾被视为常态的隐性红利，正在失去合法生存土壤；而😅责任可溯、流程可查、合同可控的强监管逻辑，则正在成为新的行业🤯底色。 租房，不再是一个简单的私下交易，而正在成为一个🤩必须被制度管起来的社会行为。 这场由法律正式推动的变化😀，影响的绝不仅是中介平台和企业机构，所有依赖模糊操作获得租金👏、套利空间的个体房东，也将面对从未有过的透明化监管压力。 😢 规则已经变了，留在旧世界的人，要么主动退出，要么接受清算😘。 01:押金、隔断房和信息差：那些灰色盈利模型，正在🤔被连根拔起 在住房租赁市场快速扩张的这些年，一套成熟的😉非制度性盈利模式曾悄然成型。房源不备案，合同口头化，信息不透👍明，押金无限期占用，再加上厨房、阳台、地下储藏室等空间被改造🌟为出租单位，构建出一个以模糊为利润基础、以监管缺位为缓冲带的😉租赁灰区。 这种模式的关键在于：交易发生，但法律缺席。🚀 押金就是典型例子。在很多城市，押一付三仍是常规，租户🎉一次性交付三个月租金和一个月押金，中介与房东完成收款后，几乎😅不存在押金监管。租约到期后，押金是否退、退多少、何时退，往往🙌取决于房东主观判断。一旦发生争议，租户维权渠道有限、成本极高😉。 《住房租赁条例》对此进行了明确规制。其中明确出租人😘收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及😡扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无😘正当理由不得扣减押金，并规定住房租赁经纪机构和网络平台经营者🙌不得代收、代付住房租金、押金。 展开全文 知名产😊业时评人彭德宇表示，《住房租赁条例》对押金纠纷的约束机制，将😎有效限制房东先收后赖随意克扣等行为。未来押金将成为合同要素，👏不是‘私下约定’。这不仅有利于保护承租人权益，也能减少中小房🤗东的资金道德风险。 更具象的是对隔断房甲醛房等典型问题🤩的直接整治。第三十九条明令禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下❤️储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，一经查实，最高可处🚀10万元罚款，并没收违法所得。针对出租房屋安全标准，条例还首😆次明确：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修🚀等法律法规与强制性标准，且租住人数上限和人均最低面积必须达标😡。 《住房租赁条例》是对既有租赁操作空间的一次系统性封😂堵。企事界管理有限公司执行董事李睿表示，过去租赁产品‘劣币驱🤗逐良币’的结构，正是基于部分经营主体用非法隔断、人均低面积、👍隐性甲醛等方式压低成本、抢占市场。现在这种模式的风险开始向上😁反弹，条例实质是在清扫套利路径，为规范供给清场。 不仅😊如此，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说,除了规范租赁双方😍的行为，《住房租赁条例》将经营主体细分为个人出租人、住房租赁😎企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管，😍对相关经营主体要做什么不能做什么提出了要求: 住房租赁😡合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策👍支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。 住房😡租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理⭐能力，发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完🙄整，不得发布虚假或者误导性房源信息；住房租赁经纪机构应当具备😴与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将其从业👏人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案；网络平🙄台经营者应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息，未履行核验😘责任的，会受到相应处罚。 在这一系列条款推动下，整个租😎赁市场赖以存续的灰色地带尤其是围绕信息差、空间套利、责任不对❤️称展开的快钱生意正在被制度从底层推翻。 清华大学房地产😀研究中心主任吴璟说，条例有助于营造更加规范、公平的行业环境，😎推动出租人尤其是住房租赁企业持续提升租赁产品和服务品质，并促🙌进住房租赁市场供给端机构化和长期化。 这意味着，租房作😁为一门生意，再也无法靠模糊性盈利了。 02:备案权倒向🤩租客：信息权的第一次权力转移 在住房租赁这场看似平等的😅交易中，真正的权力，往往掌握在拥有信息控制权的那一方。 👏 长期以来，租房备案制度在实际执行中作用有限，根本原因是备案💯依赖房东主动配合。由于备案往往需要提供房产证、身份证、租赁合😢同等材料，很多房东出于避税或规避监管目的，选择拖延、推诿、拒🤗绝，导致租客无法在实际生活中享受到公积金提取、子女义务教育、🌟社会保障等公共服务权益。 《住房租赁条例》的出现，打破🥳了这种结构性不平等。 根据第八条规定，租客可独立备案；💯房东和租客通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁😁经纪机构办理住房租赁合同备案；住房租赁企业、住房租赁经纪机构🤗未按照规定办理住房租赁合同备案的，将被处最高10万元的罚款。😜这一变化意味着，信息对称的主动权，从房东转移到了承租人手中。🤩 彭德宇指出，这一条款将极大改变租赁市场的运转方式。以🤩前备案是房东的一种‘选择权’，现在则成为租客的‘权利义务’，💯这不仅是流程变化，更是权力结构的实质性重构。 未来租赁❤️或长租将是必然趋势，很多租房可以享受子女义务公办教育、最低生😡活保障、住房保障、社会救助，以及租赁过程中的权益保障，比如房😴东不能随意涨租金、克扣押金，随意闯入室内等。这些权益的保障都🥳以备案为前提，备案才意味着纳入国家住房租赁条例的管理。广东省🤩住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说到‬。 品牌战略定位💯专家吴玉兴则认为：备案制度改变了租客的地位，是推动租购并举向👏纵深发展的技术入口。很多城市开始将备案合同纳入行政服务系统，😂这种变化背后，是国家在推动城市治理从‘以房产证为核心’向‘以🤯居住事实为基础’的转型。 更重要的是，备案不仅关系到租😆客的权益，也将反向推动房东现形。 备案信息一旦录入平台🔥，意味着房东身份、房源地址、租金数额将被同步记录，税务系统据🤗此即可核定租赁收入是否申报、租赁税种是否缴纳。尽管税率整体不🔥高（多数城市综合征收率为2.5%~4%），但对于习惯隐身操作💯的大量个人房东而言，这将极大提升其合规成本。 以北京、🤔上海为代表的城市税务系统目前执行较为严格标准，租客在发起备案😁时如需开具租金发票，将触发平台对房东纳税义务的提示。界面新闻🤗此前报道称：上海12366（国家税务总局上海市税务局客服电话🙄）的一位工作人员表示‬，按照现行要求，个人出租房屋确实需要缴🔥纳个税、房产税等税费，应税收入以发票金额为准。月租金在10万😆元以下的，综合税率为2.5%。编者按：以月租5000元为例，😀上海房东一年需承担约1500元的税费。 过去房东能回避🤯纳税，是因为没有人备案；现在备案成为权利，房东逃税成为高风险🤔操作。 这种由承租人发起的信息透明化，将在未来加速推动😅逃税红利消失，使得房东必须在合规纳税和退出市场之间做出抉择。🥳 租房市场的最大变化，不在于是否多装了一个摄像头，而在🥳于数据开始成为权利，信息开始成为成本。 03:企业游戏🚀规则重写：从套利快钱，走向合规慢运营 如果说租房不备案🎉押金不退隔断房拼收益是个体房东的灰色盈利方式，那么，在机构层🙄面，一套更复杂、更系统的套利模型同样存在，并在过去十年间支撑👍起了庞大的长租企业、中介平台、金融撮合服务体系。 其底🤩层逻辑高度一致：用不透明的合同结构压低风险成本，用资金流沉淀😁和信息撮合放大收益空间。 李睿指出：典型如部分长租企业👏使用高进低出+资金沉淀模式，通过收取数月租金和押金，再通过企😢业内部账户循环挪用，用于扩大房源规模或开展其他金融投资活动。😉而平台则常以代收代付模式，在租金流转中形成短期沉淀，从中收取😢服务费、贷款撮合佣金、甚至转化为租客金融产品的入口。 👏这种玩法的最大风险，在于一旦资金链断裂或市场下行，企业无力按🔥期支付房东租金或退还押金，极易造成大面积爆雷。2020年以来😜，部分知名长租平台频繁暴雷的原因，几乎都可在此模式下找到共性🚀。李睿说到。 对此，《住房租赁条例》进行了正面封堵。 ❤️ 其中指出：对于住房租赁企业，如要求发布房源信息应真实、🤗准确、完整，不得发布虚假或误导性房源信息；从事转租经营的住房😎租赁企业应设资金监管账户；对经营规模达到规定标准的自然人二房🌟东适用对住房租赁企业的规定等。对于经纪机构，如发布房源信息前😎要履行相关核对信息和实地查看房源责任，收费服务项目要明码标价⭐等。 彭德宇直言：此次《住房租赁条例》的核心作用之一，🌟是阻断过去依赖不规范操作获得流量与利润的路径，推动租赁企业从😁交易撮合商向服务履约者转型。没有履约能力的机构，将无法继续留😜在市场中；只有具备稳健资金、真实房源和长期服务能力的企业，才🤗能承接新一轮租赁供给。 58安居客研究院院长张波表示：🤔《住房租赁条例》对发布虚假或者误导性房源信息提出了相关严禁性🔥要求，并对房源查验等提出了源头管理要求，加之对于发布虚假或误🤩导性房源信息等情况有相应处罚，这些都将大大有助于减少虚假房源👍的出现。 从只要能成交、其他风险都不算事，到交易结构必🙄须清晰、风险责任必须闭环，这不仅是合规门槛的抬升，更是盈利模🥳型的根本性切换。 在这个新秩序下，行业的未来将由三种能💯力决定： • 谁拥有真实房源与稳定供给能力； •😘 谁能够建立履约能力与服务信任； • 谁能适应透明监管⭐与规范流程的运营要求； 本质上，住房租赁行业正在从扩张😢驱动增长，进入监管驱动增长的新时代。 但与此同时，监管😊也面临两方面挑战：一方面，住房租赁市场主体众多、房源分散，监🎉管部门难以对所有租赁行为进行实时、全面的监督；另一方面，跨部😂门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、金融、市场😎监督管理等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求更高。张🤩波认为。 尾声：租赁市场不再奖励钻空子的人 《住🥳房租赁条例》的施行，标志着中国住房租赁市场正式迈入强监管、全😍透明、制度型重构的阶段。从个体房东到大型平台，从中介公司到长😆租企业，过去依赖模糊边界、结构不对称、责任难追溯所建立的一整😉套盈利逻辑，正在被系统性拆解。 租赁市场不再奖励那些敢😡于游走灰色地带、善于利用制度真空赚快钱的人，而是开始以信息真😡实性、合同可执行性、资金安全性为底层标准，筛选真正具备长期运😘营能力的参与者。 政策并未增加企业和个体的合规成本，而😀是终结了不合规操作长期被容忍所带来的套利空间。 中指研⭐究院指数研究部总经理曹晶晶指出：2025年是‘十四五’收官之😆年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也🔥对长租企业提出了更高要求。 张波则认为，《住房租赁条例🙄》实施后，租赁住房供给将形成政府保障+市场主体双轨制，市场化💯主体通过长租社区开发、存量资产盘活等方式占据主导地位，租赁市🤯场将进入机构化运营、品质化升级、金融化助力的新阶段。未来5年🤯，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市😀场主导者。 这不仅是一场行业治理的升级，更是一次规则导😀向的商业模式清洗。 当租赁这门生意不再依赖模糊信息获利😜、不再通过灰色空间压缩成本，而是回归提供空间+兑现服务的本质😢，真正意义上的住房租赁市场，才刚刚开始。 规则重写之后😴，留下来的，才是未来真正的参与者。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

“吃瓜吃到自己买的基金身上。” 近期，港股创新药企业药😍捷安康股价出现大幅波动，引发市场广泛关注，而由于药捷安康被“😉悄然”纳入了包括国证港股通创新药指数在内的多只指数，导致相关👍ETF被动买入，更是引发了众多投资者在社交平台上声讨。 🙄 这一极端个案不仅让众多基民“踩雷”，更将指数编制规则的潜在😊漏洞与ETF规模扩张带来的“双刃剑”效应，再次推至聚光灯下。😀 ETF“踩雷”药捷安康 公开资料显示，药捷安康⭐于2025年6月23日在港股上市，是一家以临床需求为导向、处😴于注册临床阶段的生物制药公司，专注于发现及开发肿瘤、炎症及心🔥脏代谢疾病小分子创新疗法。 上市近三个月以来，药捷安康😍的股价一直处于小幅上涨的态势，直到9月8日被纳入港股通，同时👏被纳入恒生综合指数、恒生综合中小型股指数、恒生医疗保健指数、🌟恒生创新药指数等9只恒生系列指数，短期内形成集中买盘，开启了🌟“狂飙”模式。 Wind数据显示，自9月8日药捷安康被👍调入港股通标的以来，南向资金持续加码，截至9月15日净买入3😍06.25万股，公司股价在9月12日上涨77.09%，9月1😆5日更是大涨115.58%，令人咋舌。 但到了9月16😴日，药捷安康突然上演高台跳水，其股价虽然早盘一度大涨63%，🙌但下午便断崖下跌，截至收盘下跌53.73%，股价从679.5🎉港元/股掉落至192港元/股，堪比“过山车”。 这一巨👏幅波动引起了众多投资者关注，于是，有投资者发现，自9月15日😁起，药捷安康“悄然”出现在了多只跟踪国证港股创新药指数的ET🌟F的申赎清单中。 这主要是因为9月15日，国证港股通创🔥新药指数实施了季度定期调整，药捷安康被纳入成份股。以同类产品🔥中最大的港股通创新药ETF为例，9月15日，该ETF买入药捷💯安康300万股，按前一个交易日收盘价计算对应金额约5.78亿🙌港元，占基金净值比约2.62%。国证指数公司信息显示，全市场🤔共有5只ETF跟踪国证港股通创新药指数，合计规模约359.6😘3亿元，以2.62%占比来计算，ETF被动买入金额约9.4亿🌟元。 但在刚刚纳入指数成份股，药捷安康便遭遇巨幅回调，🙌不少投资者感叹“躺着也中枪”。 9月17日，药捷安康股💯价有所回升，截至收盘上涨8.96%，但距离最高点仍然有近70😂%的回调。 指数调整与编制方法存在漏洞 在“踩雷😡”药捷安康的背后，此次国证港股通创新药指数的样本调整与编制方😅法也备受争议。 首先，按照该指数的样本股调整规定，国证😍港股通创新药指数实施季度定期调整，于每年 3 月、6 月、9💯 月和12 月的第二个星期五的下一个交易日实施，即9月15日🤯正式实施今年三季度的定期调整。 但对于此次调整，国证指🤩数公司并未提前发布公告，使得很多普通投资者不知道药捷安康已经😡被纳入国证港股通创新药指数，且截至发稿前，国证指数中心官网上😀的国证港股通创新药指数样本详情中，依然没有药捷安康的身影。 ❤️ 展开全文 “很多投资者买ETF是因为其持仓透明，😜但指数公司和基金公司均未及时向公众投资者告知指数调整细节，一🌟定程度上损害了投资者的知情权。”有基金评价人士向券商中国记者👏表示。 其次，根据国证港股通创新药指数编制方案，该指数🌟的选样空间需要满足具备互联互通标的资格；公司近一年无重大违规🔥、财务报告无重大问题；公司最近一年经营无异常、无重大亏损；考😊察期内股价无异常波动等要求。选样方法分为两步，首先，剔除选样🔥空间内最近一年日均成交金额低于1000万港元的股票；然后，对🔥选样空间剩余股票按照最近一年日均总市值从高到低排序，选取前 👍50 只股票作为指数样本股，样本数量不足时按实际数量纳入。 🤩 “这个指数的编制方法有一些漏洞，首先，药捷安康上市不足🌟3个月，其实并不完全满足上述要求中关于‘近一年日均成交金额’🌟的要求；其次，这个指数的选样方法也相对简单，没有考虑流通股占😢比等细节，而药捷安康恰恰是因为流通盘小、流动性不足引发股价大👍幅波动。”有基金评价人士向券商中国记者表示。 Wind🤯数据显示，药捷安康总股本3.97亿股，IPO发售1528万股😡，其中979万股被基石投资者锁定，实际可交易股份仅549万股😎，占比1.38%。 被动资金频频显威 这并不是E😀TF影响个股波动的首例，随着ETF的规模突破5万亿大关，持股😎市值也超越主动基金，被动资金已经成为影响市场走向的一股强大力😴量。 特别是9月以来，众多指数集体迎来季度定期调整，E🤔TF机制驱动下的被动买入卖出力量更是时常影响市场波动。 😀 比如，9月15日，科创50、科创芯片、科创AI、科创成长等😀多只科创板指数也迎来季度调整。按照指数编制规则，单个成份股权😘重不得超过10%，而寒武纪在上述指数中的权重普遍超过指数规定🤩的10%上限，带来大量被动资金随之调仓。 Wind数据💯显示，跟踪科创50的ETF规模约1740亿元，若要将寒武纪的😡权重从15.42%降至10%，将导致这些科创50ETF被动减🤯持寒武纪的股票约94亿元。如果再叠加科创芯片、科创AI、科创😉成长等指数的调整，寒武纪的权重下调或将引起相关指数基金被动卖🔥出寒武纪近200亿元的规模，占到寒武纪日成交额的六七成。 🙄 “为了避免过度集中抛售，我们会在指数调整公告发布后就慢慢🌟调仓，但仍然难免会对股价造成影响。”上述基金经理表示。Win😂d数据显示，从8月29日指数调整公告发布，至9月15日正式调💯整，寒武纪股价回调了9.31%。 瑞银中国非银金融研究😜团队表示，ETF规模扩张往往会增强市场的流动性，但随着ETF👏规模进一步增长，纳入和剔除成份股所带来的短期股价波动受被动资❤️金进出的影响或将加剧。 华安证券金融工程团队也认为，E🌟TF持有量更多的股票比其他类似的证券更具波动性，且ETF交易😍产生的波动性至少在短期内是一种不可分散的风险来源，因为指数化🌟可能导致资产收益和流动性的更大协同变动。 责编：杨喻程🤔 排版：刘珺宇 校 对：赵燕 违法和不良信👍息举报电话：0755-83514034 邮箱：bwb@😊stcn.com返回搜狐，查看更多