2025品质租住大会笔记精华，请收藏 文|地产资管Pl⭐us 探索了15年的中国的租住行业，如何走上高质量发展🔥的正确路径？ 睿和智库联合首城控股、成都楼促会及全国各🙌地楼促会组织，用三场大会，横跨西南、华北、华东南三大区域，邀🤩请60位大咖、200余家企业、近400人，历经60天的线上线😴下不间断讨论，终于给出一套较为完整的行业发展图谱。 其😀中，9月9日举办的2025 全国品质租住大会，以收官主题匠心😉运营与耐心资本的协同发展，从投资策略深入延展到运营细节，为行😍业高质量发展提供了可操作的方法论。 资本趋于理性和长期🤯性 1、资本需重新校准投资周期与回报预期，从追求短期套🔥利的交易型思维，转向共享长期价值的伙伴型思维，布局耐心资产，🔥应对市场不确定性； 2、资产选择从哪里更便宜转向哪里真🤩正有价值，资产运营能力取决于运营团队的租住能力、客户运营能力😂、成本管控能力和NOI的稳定性。 3、做投资要有乐观精😢神，若将投资比作一杯水，悲观者关注只剩半杯，乐观者则看到还有😊半杯的空间。 4、2024年中国内地REITs上市数量😡居亚洲、亚太（亚澳）首位、全球第二；2025年领先地位持续扩😁大，截至2025年8月28日已有74支REITs发行成立，上😊半年新增10支产品发行规模达161亿。 5、办公业态能😎否发行公募REITs，核心不在于业态本身，而在于能否筛选出底😂层运营扎实、收益率达标的项目，这背后考验的正是资管能力。 😢 关于外资私募基金，虽然受投资期限与回报率要求限制，难以像🙄险资一样实现超长期持有，但不影响部分外资机构的长期主义底色，🤗中国仍是其重点关注市场。 7、长租公寓资本化面临的挑战😢，首先是高合规要求，外资面临的制约更明显，缺乏确定性的项目无😆法推进。零售商业、工业、办公类改造项目，既要算得过账，又要在😎产品力上与拿地开发类项目竞争，难度进一步叠加。 8、公🤗寓市场存在结构性机会，部分外资基金调整内地配置比例，可能释出😀可改造为公寓的低价写字楼资产，但优质标的面临多方追逐，低价获😆取并非易事。 9、当前市场核心挑战是规模化与收益率不可😅兼得，单个资产项目平均导入需 2-3年，转化为物权仍需 2-😜3年，整体周期约5-6年才能形成标准化产品。 10、多😀数保险公司回避前端不良资产及复杂商业、城市更新项目，制约规模🤩化推进。 11、2025年长租公寓赛道是投资领域热门赛🤔道，截至目前大宗交易量已超去年全年，预计年底交易额度继续增加😢。 12、项目长期发展关键在于明确退出渠道，一些投资机😘构倾向以退定投、以退为进，有些项目买进时即规划一年左右退出，⭐前期会大量接触LP，既包括运营团队访谈，也包括团队间的深度对⭐接。 展开全文 13、立足当下市场，险资以十年、😂二十年长期视角锚定优质现金流资产。前端拿项目投资策略是保持身😘段柔软，不局限于不良资产，同步关注改造类标的与拿地开发定制类😎机会。 14、长租公寓下一轮机会聚焦于不良资产，但操作😊须精耕细作：一方面，银行对不良资产打折时，因潜在买家多、报价😆虚实难辨而趋于谨慎，导致价格谈判难度大；另一方面，破局核心需⭐关注退出、租赁、回报率的合理性，尤其土地年限问题，需参考保险🤯资金的考量逻辑。 15、不良资产业务虽规模空间大，但参😊与主体复杂，难以像股权业务般讲述成长性故事，因此，来源为核心😘问题。一些投资机构只能通过法拍、业务重整等方式，从前期导入业❤️务来破局。 16、若能完成改规、调规至70年产权，不仅🤯政策保障更足，资本市场退出路径也更畅通，不少保险公司愿意在调🔥规、开发阶段介入。但实际操作中，即便政策大方向支持，具体落地🤔能否达标仍需大量的艰难的沟通成本。 17、不动产投资正😆经历刻舟求剑的过程，即回报率的标准，随市场的不确定性一直再改⭐变。尽管行业面临不小压力，但各个机构依然努力通过布局耐心资产😊，寻求解题方法。 18、REITs市场是先行信号。20😜23 年底曾因调价一度低迷，如今却吸引百亿基金、寿险机构参与🚀，其变化可能是资产荒的体现。随着政策端进一步明确，一级市场投😆资人信心将提升，资产端也会逐步水涨船高，从中长期看市场更值得😴乐观。 19、从二级市场的表现来看，外资已在持续进入中👍国，港股IPO市场也呈现出火热态势。期待这样的活跃状态能在未⭐来延续，进而为国内经济增长与消费复苏注入新的动力。因此，从宏🔥观层面分析，当前市场已显现出积极信号。 做投资必须要有👍足够的安全垫，首要思考能不能拿到足够便宜的资产；若拿不到，就🔥慢慢等，不能为了做项目而做项目，也不能为了做运营而做运营。 🚀 细节和组织创新 决定运营成败 21、匠心运营要求🙄行业同仁尊重运营的客观规律，须花费时间和心血，在细微处创造价😆值。匠心不仅体现在对产品的极致打磨上，还体现在对效率的精准提😆升，以及对服务温暖的洞察上。 22、运营的话语权应贯穿🎉全周期：从前期需求调研出发，将租客对动线设计、强弱电系统、共😴享公区功能、房间空间布局的实际需求融入产品设计，再基于客群特🔥征规划配套服务，形成 需求调研-产品设计-服务规划 闭环，降😴低后期改造、客群流失风险，提升资产长期回报。 23、服😡务本质的认知在深化：长租公寓本质是服务，在此基础上才能谈资产🌟的保值与增值，进而实现生态化资源整合。 租赁住房已成为👍资产管理领域的重要业态，而数据能源则是推动商改住落地的核心动🌟力。 25、熬过长周期挑战，蹚出存量资产破局路。依托政😆策向好趋势与落地实践持续夯实路径，预计未来3-5年，能在城市😘更新赛道上稳步前行、越走越远。 26、早些年行业侧重快😍周转，追求短期效益与资产周转率，现在资产经营核心在于挖掘价值👏的长尾效应，两者差异显著。 27、租赁住房新的资管逻辑⭐的核心，需要解决数据、流量和资金的问题，而不只是产品和品牌。😉因为当下市场中的产品和品牌很难区分，这是个非常没有标准的判断🎉，运营企业能做的确定性是数据、流量和资金。 房地产开发😁推崇标准化与复制性，在租住行业并不适用。每个项目所处城市、区❤️位、条件各异，不能简单将成功案例直接复制到其他项目，因此，差😉异化打造项目的能力，是运营企业持续保障整体项目回报率的核心。❤️ 29、差异化的内涵是：当所有人告诉你往左的时候，你再😘想想，往右是不是也有一种可能。这就是差异化。 30、运👍营机构需把握五大核心转变与方向：客户与产品思维从理论化定义客😊群转向深度挖需、精准匹配；改造成本管控从不可控转向可控，通过😡精细化测算、标准化流程降风险；营销成本借助新渠道红利优化，提😍升获客效率；客户运营聚焦核心客户，通过精准服务提升粘合度；竞👍争思路从内部竞争转向向外卷，拓展新场景、探索新模式。 🤗双轨制市场下国企民企发展重点不同 31、我们视2025😍年为品质租住元年，原因如下：十四五保租房供应任务进入收尾阶段🤔，保障+市场双轨制新生态成型；产品力取代规模力成为企业竞争力🥳核心指标，资本理性介入推动行业形成投融建管退良性循环。 🤗 32、从最初认为公寓只是四面墙，到后来意识到公寓运营团队是🤩操盘手，如同汽车主机厂般整合各类资源，可见行业认知在不断深化😉。 33、看好未来租住生活的产业发展：一方面，看好产业💯上下游细分领域，扎扎实实做好生活类服务、在租住过程中创造新价🔥值的生意；另一方面，期待形成租住完整产业链。当产业链成型后，😅其上下游在服务、硬件、软件等领域，才会有巨大的创新与价值创造🤗空间。 34、7月底上海出台关于推进商务楼宇更新提升的🙌实施意见，为长租市场供给注入积极预期，为运营商提供调整资产功🌟能的清晰路径；未来 3-5 年城市资管赛道有望持续发展，综合👏配套能力强（满足企业及从业者消费、居住需求与产业链协同需求）😂的产业园区，需求空间将持续扩大。 35、长租公寓的差异❤️化和核心竞争力，根本在于可持续发展能力，这背后有三大底层逻辑😁：首先是选对项目，项目本身基础决定天花板；其次要具备跨界能力😁，现在行业边界越来越模糊，酒店、商改住都可能成竞品，必须跳出👍纯长租思维，思考资产的最佳用途，甚至推动空间混合用途的探索；😆最后是向上卷的能力，当行业都在往下卷，控成本、拼效率时，要坚👍持在价格承压下提升品质、维持资产高质量运转，唯有如此才能实现❤️差异化。 36、对于租住行业的参与者而言，眼下短期痛点👍是如何活下去，但活好必须兼顾长期逻辑。过去几年，一些企业盲目😀入局，正因为误判了长期逻辑，只看短期机会反而栽了跟头。 🤗 37、未来企业核心关注点，会放在投一分钱能有多大产出上。对⭐于改造型项目，要明确投后几年内实现回收，更要推动资产价值提升😆。无论内部优化还是外部布局，未来都需要抓住提升投资效率的机会🤯。 38、部分企业计划未来五年在长租赛道快速扩张，但须🤯明确自身DNA，企业DNA决定你的区域布局和产品布局，不要盲😅目快速追求规模，或者轻易进入陌生城市。 39、长租赛道🙌受中资、外资共同关注，核心在于其To C属性带来的强抗周期能🤔力，即便其他物业形态承压，居住需求始终刚性，成为市场波动中的🌟稳定选项。 40、ToC业务的抗周期属性是吸引投资者进🤔入住房租赁领域的关键吸引力，但由于涉及维度多、测算复杂，当前🔥市场核心痛点在于投资人与卖方算不清账。利好在于，退出确定性显🚀著提升，让投资人在买入阶段就能清晰预判退出价值。 41😘、没有挑剔的客户，只有不完美的产品，需以客户需求为导向持续优😀化产品与服务。 42、部分企业通过商旅需求评估短租业务🙌，用比长租高约 30% 的房价覆盖服务运营人力成本，寻找长短🤩租最佳平衡，打造更优日均房价（ADR）。 43、未来产😀业发展的核心竞争力，将更多取决于产业要素的聚集力与服务配套的🚀完善度，能否满足企业及从业者的消费、居住需求，以及产业链上下⭐游的协同需求，这类综合配套能力强的产业园区，未来需求空间将持😀续扩大。 44、时代潮起潮落中，哪怕站在潮头也有许多不🤩安全感，而国企提供的保障是安心、安全。关键不是追求快速经营变😍现，而是围绕资产运营、人员居住、生活服务的安全感，打造优质租🤩赁生活。 45、国企更注重通过良好运营，实现资产长期增🤯值，不看重短期价格变化，只想细水长流做好服务，专注打造有温度😢的城市居住伙伴。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

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