“零公摊”、“得房率超100%”，近一年多以来，商品房最火热👍的卖点，不是“卷价格”，而是“卷得房率”，超高得房率成为部分🤔新房热销的重要原因之一。 提升住宅居住的空间感，本是建😁设“好房子”的方向，不过在现实操作中，存在房企为了提高得房率😉，变相“偷面积”的行为，比如阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱😉”、降低飘窗高度、挤占公共空间提升室内面积等。 近期，😢部分城市出台相应文件，进一步规范建筑计容标准。专家表示，高得😘房率只是打造“好房子”的品类之一，不管是豪宅、大户型，还是普👍通住宅、保障房，都应向美好人居和高品质方向打造，而不是单纯比🙄拼得房率。 规范住宅计容 近日，部分城市官方发文❤️，引发了市场关于“高得房率”的讨论。 9月15日，成都🚀市发布的一份规定，刚刚结束意见征集。该文件全称为《〈成都市城😍市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》，涉及住宅计容等😡问题。 文件表示，阳台、飘窗、以及入户花园、空中花园、😉露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板、开敞式😊电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等房屋附属空间的水平投影面积😡，不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。 如果与202🔥4版对比，此前的规定是，“每套住宅飘窗、阳台及非公共活动空间🥳（含入户花园、空中花园等，不含开敞式电梯前室、外廊等）的水平😂投影面积，不大于该套住宅套型建筑面积的20%”。 有网🎉友表示，阳台及各种附属空间的面积占比达30%，新房得房率又要😉提高了？实际可能没这么简单，这份补充规定的初衷，也并非单纯为❤️提高得房率。 克而瑞四川表示，从去年的20%到今年的3😎0%，表面看是多了10%的赠送面积，但此前“入户光厅”（即开😴敞式电梯前室）并未纳入20%的限额中。本次新规将光厅明确列入😉30%的范围内，原本无面积限制的光厅现在有了“天花板”。 👏 据悉，因为此前入户光厅未纳入20%的限制范围，当地市场上😍，各大楼盘疯狂开卷这部分区域的面积，几乎已成为标配，而且面积🎉越做越大，甚至出现了30平米以上的设计，功能也从过渡区扩展为🙌“花园餐吧”、“会客厅”。 “本次调整名义上是提升板率😂，实则是对光厅面积进行规范，抑制其无序扩张。”克而瑞四川表示😘。 此外，新版的补充规定，首次将外廊、空腔、镂空、花池😊等此前未纳入统计的空间，纳入了板率计算范畴，让附属空间的总面❤️积管控更严谨，政策是对此前楼盘赠送方式泛滥的规范，旨在保障住🤗宅项目的整体品质。 更早之前，广州、北京等城市也对住宅😉设计规范进行严格落实。以广州为例，安居客广州称，2023年当🤩地允许扩大阳台等面积容积率后，住宅产品的得房率从传统的80%😴逐步提升，部分项目甚至达到125%～130%。 今年6🤩月份开始，广州着手进行一系列规范。比如，严格界定住宅凸 （飘🙌） 窗，不符合条件的全计容；规范天井位置并禁止压缩尺寸；40🙄米以上楼层花池半计容；建筑外立面的结构柱全部计容等，规范变相😀增加使用面积的行为。 展开全文 封堵灰色地带 😁 提升居住品质和空间感，本是好房子建设的目标之一，而各地的😍规范政策，意在堵住“偷面积”等灰色操作空间。 上海易居😎房地产研究院副院长严跃进对记者表示，此前住宅项目规范的实施，😍一大亮点便是适当增加得房率。但在“高得房率”成为市场热点的背😊景下，部分开发商通过“偷面积”手段来夸大营销，出现了所谓的得😢房率数据泡沫。 房企的常见手法包括：将阳台设计为半封闭❤️结构，交房后通过后期改造扩大室内面积，规避计容规则；设备平台😢“偷梁换柱”，将设备平台标注为空调机位，实际预留可拆除隔断的😆开口，购房者收房后自行改造为室内空间；飘窗“假赠送”，设计可🙄砸除的飘窗，通过减少窗台高度虚增使用面积。 广东省城乡🎉规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，各地推出的高😅品质住宅中，对入户花园、飘窗、阳台等区域，只有一部分面积计入🤗容积率，房企便把这些区域占总建筑面积的比例提高，从而提高“得🤯房率”。 但在实际操作过程中，因为报批后监管不严格，部😍分房企在项目报规以后，存在把部分面积转移到客厅、卧室等区域的😎情况。市场上还有部分项目，通过挤占天井、电梯厅、楼道等空间，😢来增加客厅或卧室的面积。 此外记者还发现，市场上部分项🙄目宣传的高得房率，把电梯厅等空间也算了进去，住宅的实际套内面😁积并没有那么大。比如长沙某楼盘表示，项目138平方米的户型得😜房率高达123%，这是因把8.84平方米的电梯厅也算了进去。❤️ 除了政府层面的规范动作，有行业协会也关注到了该问题。😊9月8日，长沙市房地产交易行业协会发布《关于征集规范“得房率🤩”宣传工作的通知》。 文件指出，自2024年4月以来，😁长沙市房地产市场出现了一批以“高得房率”为主要卖点的新规产品🤗，部分项目甚至打出“得房率超100%”的营销口号，此类宣传易🤔引发误解及争议，一定程度上误导了消费者。 当前，国家正🥳积极倡导以“好房子”建设为导向，推动住宅向绿色、低碳、智能、🌟集约化方向发展。在此背景下，亟须引导房地产开发企业从片面追求🔥“高得房率”，转向更加注重项目整体品质与可持续性发展。 😍 多方面“拔高底线” 在本轮新房市场中，高得房率的新规😍项目，一度实现普遍热销。不过，随着市场上此类产品越来越多，单💯纯靠得房率这一卖点，已经难以确保销售流量。 克而瑞表示😎，武汉某高铁TOD超高层项目，得房率达到97～98%，价格同😊样为板块最低，售价仅为13700元/平方米，但开盘去化率仅1😊8%未能实现热销。 还有部分城市如重庆，因新规项目集中😆入市造成客户分流，去化率持续走低。据CRIC监测数据，7月以👍来部分四代项目去化率不足3成，存在流速放缓迹象。 在业🤔内人士看来，新楼盘的高得房率，其实也是变相降价的方式，对旧规⭐产品和二手房的冲击较明显。此外，当同类产品越来越多，项目间的💯竞争也会越发激烈。 “当下，热销的新规产品，往往是具备🔥核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目🚀，新规住宅市场竞争还将持续加剧。”克而瑞称。 李宇嘉认😊为，设计奢华、高得房率，只是好房子的品类之一，而并非唯一。未👍来，不管是高价住宅、大户型住宅，还是普通住宅、保障房，都应向😴美好人居和高品质的方向打造，且重点是“拔高底线”，而非仅关注⭐上限。要全方面提升层高、楼板厚度、墙体寿命、电梯设置、隔音降🎉噪等底线标准。 合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，针对好🙌房子标准的提升、项目报规的审批尺度，北京早已走在前列，政策核🔥心并非仅仅拓展得房率，更多是要加强住宅公区建设，包括风雨连廊😢、架空层、社区展示面等，这才是好房子的核心要素。 近期😘各地相继规范建筑计容，在她看来，一方面是出于对二手房市场的保👏护，高得房率新盘对存量房冲击较大，也进而制约了新房市场上部分😉项目的售价。另一方面，核心是为了引导开发商，在社区公共部分上🤩“下功夫”，这对未来居住体验的增强，以及转化为二手房后的价值👍稳定都有支撑作用。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

文 | 潮汐商业评论 纽约时代广场的霓虹灯下，出差的大🔥厂员工Mark正在和当地同事们安利着手里的生椰拿铁。 😜在他身边，金发碧眼的Stacy手握小蓝杯感叹：是哪个天才想出😀来把椰奶放进冰咖啡里的，而且还只要1.99美元。我要从此和D🌟unkin说拜拜了！“这个看似平常的消费场景，正在全球各地不😅断重现——从曼哈顿到墨尔本，从雅加达到伦敦，中国茶饮品牌正以😘惊人的速度冲出国门，“血洗”着全球现制饮品市场。 01😅 从东南亚到欧美，一杯奶茶的东学西渐 如果你在最近两年👍出国旅游或工作，一定也会发现，在海外买到一杯奶茶或中式咖啡越😆来越容易了。可以说，在国内外卖大战竞争愈演愈烈的同时，中国茶😢咖出海也同步进入了新一轮加速期。各品牌正以差异化策略攻占全球😊市场。 这个夏天，瑞幸在纽约连开了两家快取店，1.99😍美元的定价让更是让咖啡不离手的金融男们大呼“真香”。这种贴身😘肉搏的姿态，无疑是瑞幸对一街之隔星巴克的高调“宣战”。 💯 自2023年踏出海外第一步以来，瑞幸已在新加坡和马来西亚开🚀设了数十家分店。登陆纽约，则标志着瑞幸的全球化战略已从熟悉的🤯亚洲文化圈迈向了更为成熟和竞争激烈的西方市场。纽约新店“00🤯002”的编号足以彰显着瑞幸“熹妃回宫”的野心。“颤抖吧华尔❤️街，你的强又回来了！” 海的那一边，雪王也突破了东方明🔥珠“防御塔”，在东南亚一路高歌猛进。截至2025年6月，蜜雪😅冰城全球门店数已突破5.3万家，成为东南亚市场不可忽视的力量😁。越南15k（约合人民币4.5元）一杯的柠檬水虽然比路边摊贵👏，却能做到干净又卫生，价格和国内差不多。据2025年中报显示😡，蜜雪冰城在海外开设了4733家门店，其中印尼和越南是重点市😢场。且目前仍有91%的门店位于国内市场，蜜雪冰城的海外拓展似😘乎还有着无限可能 和蜜雪冰城在国内市场分庭抗礼的霸王茶👏姬，则凭借着中式茶饮定位在海外异军突起。截至2025年6月，😂其海外门店总数达到208家，单季度净增43家，覆盖马来西亚、🤯新加坡、印度尼西亚、泰国及美国市场。本季度海外GMV同比增长💯77.4%，斩获2.35亿元营收。霸王茶姬在不同市场采取差异🤩化定价策略，在马来西亚，一杯伯牙绝弦的价格约23.4元人民币⭐；美国的定价则约41元人民币。 贡茶作为早期出海代表，🌟已在全球多个市场建立稳固地位；喜茶在北美市场扩张迅猛，截至2😁025年8月，其在海外市场已开设超过115家门店；奈雪的茶在🥳海外市场也表现亮眼。 在全球市场中，与中国拥有相近茶文😀化的东南亚市场是出海首选地。如蜜雪冰城在印尼拥有2667家门🚀店，在越南拥有1304家门店，已成为越南最大的现制饮品品牌。😘霸王茶姬在马来西亚开设178家门店，占据其海外门店总量的85😉.6%。 艾媒咨询预计，2023年到2028年，东南亚😍的现制饮品年复合增长率高达19.8%，远高于全球平均水平7.🙄2%。 2024年后，更多茶饮品牌盯上了欧美地区。喜茶🙄进军法国、霸王茶姬进入美国、茶百道进入西班牙、茉莉奶白进军英❤️国。虽然欧美地区文化、消费习惯与我们差异更大，但拥有着广阔的😆潜在市场。从瑞幸登陆纽约，到霸王茶姬抢滩洛杉矶。中国茶饮品牌😎已经做好了进军西方成熟市场的准备，它们的目标将会是星辰大海。😢 展开全文 02 海的那边，茶饮激战依然正酣 😁 从最新财报数据来看，中国茶饮品牌的出海称得上初见成效。如🥳瑞幸咖啡截至2025年第二季度末，海外门店总数已达到89家，😁蜜雪同期全球门店数增至53,014家，并已在多个海外国家建立🤩仓储系统；霸王茶姬2025年第二季度海外门店的GMV达到2.😉35亿元，同比增长77.4%。 但花团锦簇的背后，茶饮⭐品牌们似乎又是在一个更大的市场上进行着同国内市场一样激烈的血😅战。 如高调在纽约开店的瑞幸，在经历了初期的0.99刀😊咖啡和使用优惠券的1.99刀咖啡后，并没有将“价格战”坚持到🔥底。店内美式咖啡定价在3至5美元，生椰拿铁等产品价格多在6.⭐5美元/杯左右。初来乍到，瑞幸不敢狠狠砸钱，可能是由于其在美😁国本土面临的较高门店成本与人力成本，以及在当地尚未搭建成功的😉稳定供应链。 根据商业地产服务及投资公司CBRE发布的🤗《2025年第一季度曼哈顿零售租金报告》，曼哈顿核心商圈的平😜均租金高达每平方英尺659美元/年，在全球范围内处于顶尖水平😆。但在促销期过后，与星巴克价格相当甚至更贵的咖啡还能唤起消费😍者的热情吗？ 与瑞幸相反的，是在东南亚将价格战进行到底😘的蜜雪冰城，更具竞争力的价格当然可以吸引更多客户，但也会对加😁盟商的利润空间造成挤压。在2023年，越南的一些加盟商就曾经🤗通过拉横幅的方式抗议蜜雪冰城的定价策略。 面对成本，无🔥论是精打细算还是放血补贴，左右都体现了中国品牌对海外市场运营💯复杂性的预估不足，毕竟出海不是将中国模式复制粘贴到全世界。 😡 在供应链环节，茶饮品牌同样面临着来自不同市场的挑战。在😍不同市场，原料准入标准就差异巨大，比如欧盟对茶叶农残检测指标⭐高达480项，远超国内标准；在东南亚地区的塑料包装禁令和含糖😉量分级制度则直接推高了合规成本。 不同消费市场的口味差🎉异化需求进一步加剧供应链复杂度，欧美市场追求有机健康，东南亚😘偏好浓郁甜口，穆斯林国家还有清真认证等特定要求。 更棘😂手的是，传统茶饮的一款新品从研发到上市往往需要3-6个月，涉👏及原料采购、口感测试、合规检测等多重环节。虽然数字化工具和成🚀熟供应链体系已将流程缩短一半，但跨国冷链物流、本地化生产等环💯节仍面临效率与成本的双重压力。这些供应链难题直接制约着产品迭🚀代速度和市场响应能力，成为中国茶饮品牌出海必须攻克的关键壁垒😘。 此外，中国茶饮品牌还面临着本土巨头的激烈竞争。 🤔 在东南亚市场，有印尼的Kopi Kenangan等本土咖🚀啡品牌；在欧美市场，则要直面星巴克、Dunkin等国际巨头的🤩正面硬刚；甚至在很多茶饮巨头尚未涉足的市场，已经有了当地华人😍老板自己开的独立奶茶店。这些挑战都需要中国品牌拿出更加精细化👍的运营策略和更加本地化的产品服务。 以日本市场为例，虽🤔然媒体们会将麻辣烫、珍珠奶茶奉为年轻人追捧的新消费潮流，但真🙌正能让普通消费者长期复购的，依然是拿铁和美式。 中国茶❤️饮有那么多丰富的口味、动人的故事，完全可以结合海外市场消费习😆惯，拓宽中国茶饮品牌和各国文化的融合，达成渐进式影响和消费习😅惯孵化。 03 本地化策略与未来发展：从“出海”到“本😢地化生存”的深度转型 中国茶饮品牌要真正赢得全球市场，😁就必须超越简单复制国内模式的思维，实现从“出海”到“本地化”😍的转变，重构一个新的茶饮市场，而非从海外竞争对手手中抢份额。😴这种转变涉及产品、供应链、运营等多个维度。 口味的本地👏化，就是品牌们的第一个突破口。比如，喜茶就曾以加州的日落风光😆为灵感，在比佛利山庄店推出“加州落日”限定款。在该店开业当天🙄，这款产品售出约2000杯。结合东南亚人普遍嗜甜的口味特点，🙄蜜雪冰城推出了加重甜度的冷饮产品和香茅、凤梨等当地人喜欢的重😎口味水果茶。霸王茶姬根据口味调研成果，在马来西亚推出了谷香焙🌟茶，成为东南亚市场的现象级爆款。 供应链则是有效降低出😘海成本的核心。为了能保障长期、稳定的原材料供应，品牌们也是各🤗显其能。如蜜雪冰城已经在4个海外国家建立了仓储系统，还在今年😅和巴西签订了40亿元咖啡豆等农产品的意向采购订单，为进军美洲😂市场做准备；霸王茶姬则是计划将IPO募集资金的12%（约3.😀95亿港元）用于搭建国际供应链平台，以支持海外业务的快速扩张😡。瑞幸的供应链也在逐步完善，其咖啡豆来源覆盖了埃塞俄比亚、巴🤗拿马、哥伦比亚、中国云南等产区。 有了好产品，中国茶饮🤯还要在市场营销的舒适区中卷出新花样。比如瑞幸在纽约的快取店分😴别位于在百老汇和第六大道，前者是遍布国际游客和留学生的联合广😊场与纽约大学交汇处，后者是靠近星巴克的CBD街区。双店布局的😍策略让瑞幸既能够依靠自己的知名度保证盈利能力，提升在当地市场🚀影响力，又能迅速对标竞品和消费者反馈迅速调整配方，融入当地市😡场。 在线上，瑞幸也在Instagram、TikTok😜、X等美国主流社交媒体上保持高频度内容更新，并发起#luck🤔innyc等话题挑战鼓励用户互动。它还邀请美食和生活方式领域🥳博主进行探店合作，通过网红营销扩大影响力。这种全方位的数字化🙄营销策略帮助瑞幸在短时间内建立了品牌知名度。从用户反馈来看，🤔消费者普遍称赞其方便快捷、价格实惠，也认可这种全数字化的线上🙄消费体验。 霸王茶姬、喜茶还注重通过文化共鸣拉近与海外🌟消费者的距离，打造东方快闪茶室、推出大英博物馆联名产品，成为😎了它们出圈的秘密武器。 从“卖产品”到“卖文化”、“卖😉体验”，中国茶饮品牌正在全球市场探索新的发展路径。正如慢茶创🚀始人叶冠昭所说：“海外市场确实有很大的发展空间，但出海一定要😢良性，做品牌、做产品、做系统。抱着捡漏的心态是无法长久的。”💯想要在全球扩张与本地化深耕之间找到平衡点，品牌需要兼具全球视👏野和本地智慧，能够灵活调整策略应对各种挑战。随着更多中国茶饮🌟品牌走向世界，这场世界茶饮战争的结局将会如何，让我们拭目以待🤩。 正如Mark所说：“原本我以为开在海外的中国奶茶店😎和咖啡馆就是‘留学生限定’，但我真的看到了不少喝中国奶茶和咖🎉啡的老外。” 10年前，茶饮品牌们在国内市场已经塑造了😉规模巨大且稳定的一批新式茶饮消费群体。10年后，海阔天空，它🚀们或许还能重塑整个世界对咖啡与茶的定义。返回搜狐，查看更多