文 | 空间秘探，作者 | 李昕羽 文 | 空间秘探，🌟作者 | 李昕羽 近期，中铁置业以6.93亿元底价挂牌🤩转让三亚子悦酒店管理公司100％股权，意在优化资产并剥离亏损💯业务，此举再度将三亚酒店业的盈利困境推至台前。从公开数据看，❤️该公司营收为855.76万元，累计亏损却高达5.14亿元。 😴 平均客房收入下跌、利润亏损、口碑酒店被挂牌......🥳作为国内广负盛名的度假目的地，三亚酒店行业尤其是高端领域，怎🤩么挣钱如此困难？这“烫手山芋”谁来接手？ 中铁置业6.🤯93亿元“挂牌”旗下酒店 近期，三亚子悦酒店管理有限公👍司被100％股权被挂牌，转让底价约6.93亿元，转让方为三亚😁中铁置业有限公司。 公开信息显示，三亚子悦酒店管理有限😆公司成立于2022年3月8日，经营范围涵盖住宿服务、餐饮服务🔥、酒店管理等多个领域，由三亚中铁置业有限公司直接100%持股🤗，中铁置业集团有限公司间接持有全部股权。 对于此次挂牌😆，业内普遍解读为中铁置业优化资产结构、减轻亏损业务负担、回笼😍资金之举。 从三亚子悦自身的发展轨迹来看，运营周期仅三👍年，便已走到了“被挂牌转让”的境地，其经营困境可见一斑。值得🙌一提的是，这并非该公司首次被挂牌，2022年10月，即在成立😂不足一年时，其100%股权就曾被挂牌转让，不过并未披露交易价🎉格。 据当时财务资料，利润总额与净利润均亏32.8万元😡，短短三年，截至最近一个会计期末，利润总额亏损已扩大至5.1🤯4亿元，亏损规模的激增或为此次转让的重要原因。 另据上🙄海联合产权交易所披露的信息，本次转让的交易条件与受让方资格条😍件并不严苛，仅要求具备相应资金实力、无不良经营记录等，没有对🙌受让方的行业背景作出限制。 这种宽松的条件设定，本质是👏中铁置业为提高转让效率、快速回笼资金。而100％股权出让的“🤔彻底放手”模式，更充分体现了中铁置业不仅不想再介入酒店管理业😘务的日常运营，更不愿再承担后续可能产生的亏损风险，力求与亏损😴业务实现彻底割席。 中铁置业彻底退出酒店业务的同时，也😎有不少国企主动入局。在2024年度中国饭店集团60强名单中，🔥有近三十家具有国资背景的酒店集团，几乎占据行业半壁江山。 😎 在很长一段时间里，酒店行业都被视为一门值得布局的好生意。🥳 一方面，酒店业务能够带来相对稳定的长期现金流，尤其是😎位于核心城市商圈、热门旅游地的酒店，即便短期受市场波动影响，😉但长远来看仍具备资产保值属性与持续增收能力。 另一方面😜，酒店业务方便与国企主业形成协同效应，像招商蛇口、华润置地等😉地产类国企，布局酒店可以完善“住宅＋商业＋文旅”的综合业态矩❤️阵，提升地产项目的整体价值，而浙江省旅游投资集团、重庆文化旅🚀游集团等地方文旅类企业，则通过成立雷迪森酒店集团、重庆两江假🎉日酒店管理有限公司切入赛道，既能承接日趋旺盛的区域旅游消费需⭐求，也可助力地方文旅产业发展升级。 展开全文 与👏中铁置业“决绝分手”三亚酒店业务形成鲜明反差的，还有该地旅游🌟市场的持续火热。 三亚市旅游和文化广电体育局相关数据显❤️示，2025年上半年，三亚累计接待游客1926.77万人次，🥳同比增长6.13%；游客总花费达546.08亿元，同比增长8👍.04%，旅游消费活力持续释放。 伴随着85国人员入境💯免签、144小时港澳地区外国旅游团入境免签、240小时过境免🥳签等政策落地，今年上半年，三亚凤凰国际机场口岸出入境人员达4🤗7.3万人次，国际客源稳中向好。 既然酒店行业仍被视作😘值得深耕的朝阳赛道，又叠加三亚旅游市场国内外客流量、消费需求🙄双增的情况，中铁置业为何对旗下三亚的酒管业务分割得如此坚决，😉难道是其自身能力无法匹配行业需求？ 三亚高星酒店到底赚🙄不赚钱 提及海岛度假，除了马尔代夫，最先想到的往往是海🌟南三亚。 蓝天碧海簇拥椰树白沙，赤脚踩进温热沙粒，痒意😂从脚底蔓延心间。这份迷人的热带风情，让海南岛制霸国内度假旅游🤩版图多年。 三亚的高端度假之路，早在上个世纪九十年代就😀已起步——1996年8月，中国首家五星级滨海型度假酒店三亚凯😘莱度假酒店正式开业，不仅拉开了中国休闲度假时代的序幕，也打开😂了三亚高端酒店的发展篇章。 据中国旅游饭店业协会数据，😘海南省现有酒店业门店数11169家，高端酒店占比达4.27％😆，位居全国第一。作为海南高端酒店核心聚集地，三亚贡献了大半份❤️额。截至2024年，三亚开业的高端酒店已超过120家，涵盖丽😊思卡尔顿、文华东方、瑞吉、瑰丽等众多顶奢品牌。 而三亚😴的陆地总面积约为1921平方公里，体量不过一个中等规模的县。😁 旅店业传奇康拉德·希尔顿曾说：“我要使每一寸土地都生🤗长出黄金来。”如今，三亚这片被高端酒店统辖的土地，真的长出黄😜金了吗？ 数据显示，今年春节假期，三亚高星酒店市场平均🙄出租率（OCC）为91.6%，与2024年春节的91.8％相😅比基本持平；但平均房价（ADR）降至2713元，同比下跌13👍.1%，平均每间客房收益（RevPAR）为2485元，同比下💯降13.3%。出行需求旺盛的春节小长假，房价却偏偏提不上来、🙌持续低迷，这一现象释放的信号很直接：三亚高星酒店似乎真的难以🥳“挣大钱”了。 另有一组以12个核心城市为样本的对比数😡据，观察可发现2024年高端酒店业绩整体表现不佳，平均Rev🤔PAR下跌5.5%，而其中跌幅最为显著的便是三亚，高达17.😅4％。 抛开客房收入，将目光转向三亚酒店拍卖市场，同样🤩能发现不少高端酒店正面临经营压力。 中铁置业的挂牌转让🥳并非个例。近期，据天津产权交易中心披露，广西信津酒店投资合伙🎉企业（有限合伙）拟公开转让三亚信津酒店管理有限公司（曾用名“🤯三亚天房酒店管理有限公司”，以下简称“三亚信津”）100%股👍权，三亚信津正是三亚海棠湾洲际度假酒店的项目公司。 这😊家股权待转让的酒店，在市场上的认可度其实并不低。打开携程的海😂南豪华酒店榜单，三亚海棠湾洲际度假酒店位居第二（第一名为万宁😡石梅湾威斯汀度假酒店），1.3万用户打出4.8分的综合评分，😍同时还入选了该平台2025年亲子乐园酒店全球Top100榜单🤗。 从硬件与经营来看，酒店毗邻三亚国际免税城，2014😢年开业至今已十余年，配有295间海景客房，设7间餐厅与酒吧，🤩其中包含国内首创的海洋馆餐厅，经营特色鲜明，在顾客中评价不俗🌟。 但好口碑的背后，却是难以掩盖的经营压力。财务数据方🤯面，2023年酒店营收2.1亿元，却净亏近1800万元，截至😂2023年底，其所属公司资产总计19.05亿元，负债总计16😊.14亿元，所有者权益2.91亿元。值得注意的是，这家酒店此🎉前已多次尝试拍卖，均以失败告终。 不止三亚海棠湾洲际度😘假酒店，就连曾被郭广昌亲切比喻为“亲儿子”、被视作复星旅文“😎现金奶牛”的三亚亚特兰蒂斯度假村，也一度传出将被出售股权以减❤️轻集团负担。该度假村拥有国内首家七星级酒店——三亚亚特兰蒂斯🤩酒店。 自开业以来，酒店平均房价一度走俏，从2018年👍的1915元，连年波动上涨至2022年的2440元，逢节假日🎉更是节节攀升，在2023年五一假期、2024年春节，平均每日⭐房价分别高达4346元、5786元。 2024 年起，🤔这家“现金奶牛”的房价出现明显下滑。有三亚酒店从业者透露，去🎉年节假日期间，亚特兰蒂斯酒店的最低渠道价已低至1200元/晚😀，全年平均房价不足2000元。 在公告中，复星旅文也提👏到，受国内旅游住宿市场供需变化影响，为维持产品竞争力，公司主😢动调整定价，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2😢043.8元，较2023年同期下降15.1%，而房价下跌也影🤗响了整个项目及公司的收入与利润表现。 或许正是因为盈利🙌不及以往，亚特兰蒂斯才被提上股权出售议程。尽管最终郭广昌并未🔥卖掉它，但三亚高端酒店的经营困境也可从中窥出些许端倪。 🔥 国退民进 三亚高星酒店谁来接手 回望三亚高端酒店的发😂展轨迹，会发现其每一步跨越都借势于政策东风，又稳稳扎根于天赐🥳的滨海资源。 20世纪90年代，三亚亚龙湾凯莱度假酒店🥳开业，标志三亚高星酒店发展的萌芽。2008年至2009年，随👍着海南国际旅游岛建设行动计划的启动和推进，行业迎来井喷期，悦😆榕庄、文华东方等国内外知名高端酒店扎堆入驻。 目前，从🌟亚龙湾、海棠湾到三亚湾，万豪、洲际、希尔顿等全球酒店集团旗下🙌的高端品牌，均已完成在三亚的布局。未来五年，瑞吉、W、康莱德🥳、洲至奢选等奢牌还将继续落子三亚湾。尽管当前市场正面临平均房😅价下跌、客房收益走低、“以价换量”成常态的挑战，国际品牌的布🙄局热情似乎也并未受到影响。 另一边，与国际品牌并肩“进😅攻”的还有煤老板群体，他们手握充裕资金，涌入三亚大举“扫货”😊。 今年7月，三亚海棠湾丽笙酒店被一名山西煤老板收购；🤩8月，位于陵水县清水湾的美高梅度假酒店开工，业主方海南融睿酒🌟店管理有限公司的实控人韩虎威，拥有内蒙古、陕西多家煤企股权；😜去年12月，内蒙古煤老板张月胜，通过海南骊驰咨询有限公司，以🤔18.49亿元拿下三亚希尔顿酒店管理权...... 在😁上述两个主体积极布局的同时，多家国有资本正从三亚酒店市场撤离🚀。除前文提及的中铁置业、三亚信津挂牌转让相关资产外，云南国资❤️产业投资管理有限公司近期也再次推进资产出让，拟公开转让所持三😂亚中兴睿海投资公司80%的股权及债权，这已是该公司第五次尝试💯出让该资产，本次挂牌价为5.82亿元。 一进一退之间，😜反映出煤老板、国际品牌与国有资本基于不同诉求的市场选择。 😊 对于国企来说，广泛投资的底层逻辑是实现国有资产的增值保值😡，但现在三亚高端酒店的平均房价难以止跌、客房收益持续减少，酒😍店业务已经陷入亏损，加上经济下行周期的影响，这样的亏损局面中🔥短期内很难扭转，而且与国企的主业之间协同效应也有限。从考核和🥳风险控制的角度出发，剥离非核心的亏损资产、回笼资金便成为最优😅解。说到底，国企的退出，实质是国资管理体系下，对投资效益和战😆略聚焦的一次重新考量。 相比之下，像煤老板这类拥有能源🤩背景的民营资本，则是不同的投资逻辑。他们依靠能源交易发家，手👏握雄厚资本，没有短期盈利压力，更看重资产的长期稀缺性与增值潜😡力。 对于这类投资者而言，三亚的一线海景酒店是不可再生😜的资源，再加上海南自贸港2025年全岛封关在即，未来“零关税😴”、低税率、资金自由流动等政策红利，蕴藏着巨大的资产升值机会❤️。可以说他们投资的不仅是酒店本身，更像是一份关于自贸港未来的😎“看涨期权”，是试图通过持有这种高端配套，顺带提升自己在周边😂区域其他资产的价值。 国际品牌的加码，则反映出一种经过🚀深思熟虑的战略调整。一个明显的例子是不久前签约，宣布重新回到😊三亚的康莱德度假酒店。 与2010年以全别墅度假村形式🙄亮相海棠湾却最终撤牌的经历不同，此次回归，康莱德选择了布局更🤩有潜力的三亚湾，并采用更符合当前市场需求的高层建筑形态，同时🤔注重海景与园林的整体融合设计。这表明如今的国际品牌所求的并非🤩简单的入驻、扩张，而是经过仔细研判，一边挑选更有潜力的地段，😍一边调整产品形态来更好地匹配市场需求。 碧海蓝天依旧，😉但三亚高端酒店市场的资本潮水已然转向。这场由国企撤退、民资进😂场、国际品牌调整构成的资本大换手，既反映了当前市场的经营压力🎉，也预示了在自贸港新机遇下，三亚高端酒店业正在经历一场深刻的🤯资产价值重估。 综上，三亚高端酒店的盈利困局，是诸多不🤗可抗力叠加所致，短期间恐难有显著改善。椰林映碧海，三亚的度假😜底色从未变过，但从国资离场、煤老板入局、国际品牌调整策略加码🙄的态势来看，其高星酒店的资本故事已进入了叙事重构的关头。虽短😎期内仍将承受“不挣钱”阵痛，但随海南自贸港政策的持续赋能，三🌟亚高星酒店或将焕发新的增长生机，为国内高端度假酒店行业探索出😴更具可持续性的发展路径。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

文 | 公司研究室，作者 | 宋志平 竞争是市场经济的🔥灵魂。不少人误认为，要竞争就不可能合作，市场竞争就是“你死我🤗活”的丛林法则。 其实，竞争有好坏之分，良性、有序的竞🙄争是好竞争，而恶性、无序的竞争是坏竞争。良性竞争创造价值，恶🤔性竞争毁灭价值。 2024年7月30日，中共中央政治局🤩会议指出，要强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争；2024年🥳12月，中央经济工作会议进一步提出，综合整治“内卷式”竞争，🔥规范地方政府和企业行为；2025年《政府工作报告》也强调了综🤗合整治“内卷式”竞争。 “内卷式”竞争通常表现为片面追😊求低价格的过度同质化竞争，不仅会导致产品价格和企业利润下降，🌟还将影响上市公司的市值，进而影响资本市场以及上证指数等，所以🤔必须综合施治，化解重点产业结构性矛盾，促进产业健康发展和升级🤯。 传统“量本利”的失效与教训 价格是企业的生命❤️线，必须认真对待。不少人认为产品价格是由市场决定的，是客观的🙄，企业只能适应。 但事实是，市场价格往往是由卖方进行恶🥳性竞争而形成的不合理的低价。在产能过剩的情况下，企业之间常大😆打价格战，结果价格大幅下降，全行业亏损，没有一个胜利者。 😘 在买方市场中，产品供大于求，市场已从供给制约转为需求制约💯。在这种形势下，企业再去增加产量，不仅不能摊薄固定成本，反而🙌会增加变动成本，致使流动资金紧张。更为严重的是，产能过剩引发❤️企业之间愈演愈烈的低价倾销和恶性竞争，极大地压缩了企业的利润👏空间，甚至导致亏损。 举个例子，卖20万辆汽车比卖10🥳万辆汽车的单位成本更低，表面上看也能获得更多的盈利。但在过剩😆经济背景下，生产10万辆汽车能卖得出去；生产20万辆汽车，就😍有10万辆卖不出去，不但没有真正降低每辆汽车的单位成本，还会🤩占用大量的流动资金。 不少企业在经济危机和过剩时期采取😀了降价放量的竞争策略。这样的策略往往使企业的经营状况雪上加霜😜，因为市场这时本来就在萎缩，企业放量销售完全是逆市场操作。理🙄智的做法是竞争各方尽量合理地减产，在降价上慎之又慎，用减产保😘价的方式渡过难关。 水泥行业的启示：限电保价 2😘011年下半年，由于电力供应紧张，再加上节能环保的需要，浙江😁、江苏等地方政府对工业企业采取了分期分批控制用电的措施，这些😡企业中也包括水泥企业。一开始，不少水泥企业跑到电力局，希望不😆要拉闸，后来大家发现拉闸限电后，水泥价格竟“因祸得福”，每吨🤔涨了100多元。虽然水泥产量少了一些，但是利润提高了许多。2🎉011年，整个水泥行业的利润竟破天荒地超过了1000亿元，这😁种增长确实得益于限电。 这件事提醒我们：过去把竞争焦点🔥放在量上，价格不停地往下降，企业赚不到钱；现在减量了，企业反😢倒赚了很多钱。可见，行业的主要矛盾是价格，不是量，而且在供大🤗于求的情况下，想放量也放不了，因为这时的水泥产品价格弹性更是😉微乎其微。 通过这一年，大家认识到，影响企业效益的是价😂格，影响价格的是供需关系，这就把逻辑讲通了。量多不赚钱，量少🙄才赚钱，要想取得可观的利润，就不能盲目地靠放量降价，而是要进⭐行产销平衡，以销定产，稳产保价。可以说，限电事件对水泥行业来🌟说既是一场市场教育，也是一场价格教育。 构建“价本利”⭐新模式 面对“量本利”的失效，我们创造性地提出一种全新🚀的盈利模式：价本利。“价本利”模式不再将企业的盈利核心立足于🥳产量的增加，而是实行“稳价、保量、降本”的六字方针。 🤩它的基本要义有两点：一是通过稳价保价手段，使价格处在合理的水😂平区间，使它不严重偏离产品的价值；二是控制一切应该控制的成本🤩。 “价本利”是从传统的“量本利”发展而来的，并不是对🎉“量本利”的否定，而是针对行业关键矛盾的转化提出的新模式。 🙄 在供大于求的背景下，“价本利”重构合理的价格体系，不是🤯围绕“增量”压价销售，而是围绕“稳价”以销定产、降本增效，维😘护区域市场供需平衡。 “价本利”追求的是稳定价格，不滥⭐用市场支配地位，让市场有序化，不漫天要价也不恶意杀价，在市场😡、客户、竞争者都能接受的情况下追求价格理性化。 （来源😂：《硬道理》，作者系中国上市公司协会会长、中国企业改革与发展🚀研究会首席专家。）返回搜狐，查看更多