9月30日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简😢称“建信长租”ABS）在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有😎型不动产ABS扩募项目，标志着持有型不动产ABS发挥资产上市🌟平台功能迈出了关键一步。 上证报中国证券网讯（记者 孙🤗忠）9月30日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划⭐（简称“建信长租”ABS）在上交所完成首次扩募，成为市场首单😍持有型不动产ABS扩募项目，标志着持有型不动产ABS发挥资产😆上市平台功能迈出了关键一步。这也为专业资产管理机构利用该产品🚀开展资产收并购、打造“募投管退”闭环提供了重要范本，吸引更多🙌社会资本参与到住房租赁市场中来，增加租赁住房供给，助力探索房😡地产发展新模式。 “建信长租”ABS于2024年7月2😴日设立，发起人建信住房租赁基金（简称“建信住租”）是国内租赁😡住房领域头部资产管理机构，计划管理人为中金公司，首期产品规模😡为11.7亿元。 本次扩募以南京两个保租房项目作为底层😁资产，扩募募集规模4.53亿元，累计认购金额27.28亿元，😀认购倍数7.8倍。扩募完成后，“建信长租”总规模16.23亿😜元。 持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位🙌于权益型ABS，是在资产支持证券产品大类框架下推出的创新产品😅。作为全市场首单持有型不动产ABS扩募项目，本次扩募的成功发😊行标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径，进一步提高了产品❤️持续扩容能力。 扩募助力优质资产供给 为充分发挥😊持有型不动产ABS的标准化、资产信用、权益属性等产品优势，上🤗交所多方征求市场主体意见，结合产品创新实践，总结提出了信息披😍露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等“六🙄大创新机制”安排，指导多个项目成功落地。 作为“六大创😴新机制”的最后一块拼图，“持续扩募机制”是持有型不动产ABS👍产品持续发展的重要一环。“建信长租”本次扩募的底层资产是位于😆南京市雨花台区、南京市江北新区中央商务区的两个保租房项目，地👏理位置优越，交通便利，周边配套齐全，客源丰富。本次扩募后，“😢建信长租”底层资产扩充为六个项目，分别位于上海、杭州、武汉、😀南京等城市。通过拓展多元化资产管理的布局，产品辐射区域进一步🤗提升，在拓宽收益来源的同时，提升了产品抗风险能力，增强了整体😍资产包的运营稳定性。 建信住租相关负责人告诉记者，“扩⭐募对建信住租发挥专业资产管理人优势具有重要意义，未来可以通过😂持有型不动产ABS平台，持续将培育成熟的资产推向资本市场，在😜实现自身“募投管退”闭环、提升资产管理能力的同时，吸引更多社🤗会资本参与到住房租赁市场中来，增加租赁住房供给。建信住租作为😡中国建设银行旗下专注于长租资产投资的不动产资管平台，也致力于👏通过产品创新引领市场，共同推动住房租赁市场的健康发展，探索房🙌地产发展新模式。” 强化信息披露促进流动性提升 🙄截至9月30日，“建信长租”二级市场累计成交逾10亿元，交易🔥笔数超过93笔，新增投资人16家，产品流动性日益加强。计划管🙄理人相关负责人告诉记者：“‘建信长租’首发上市以来，交易所同😴项目各方一直致力于促进产品的二级市场流动性工作。” 共有5家👏做市商参与了产品的询报价和做市，为产品提供二级市场流动性的同👍时，持续发挥持有型ABS产品对底层资产的价值发现功能。 🤩 展开全文 底层资产的运营表现和信息披露是二级市场流动😁性提升的基石。计划管理人和建信住租一直致力于强化信息披露和深🤗化投资者交流工作。在信息披露方面，计划管理人按季度跟踪标的资😎产的评估值和公允价值参考净值，并按季度向投资人披露资产管理报❤️告、价值考量更新意见书/评估报告以及净值公告，自“建信长租”😆发行上市以来已完成四次信息披露，在底层标的资产的经营、专项计🥳划的收益分配、跟踪估值等方面均做出详细披露。 在投资者🤗交流方面，“建信长租”分别组织了两次线下和两次线上业绩说明会🔥，就专项计划存续期运作情况做了详细沟通。此外，在本次扩募发行🤯过程中，计划管理人安排了数十场路演，就“建信长租”底层标的资🙌产的经营现状及拟扩募资产的经营情况与广大投资者进行了充分的沟😉通和交流。 持有型不动产ABS从创设到落地、从首发到扩😍募的过程，提振了市场信心和投资人预期。今年以来，主流投资者对🥳持有型不动产ABS这类创新的权益型产品认知及共识逐步加深。在😡市场机制不断明确、交易活跃度进一步提升的背景下，本次扩募让持🤯有型不动产ABS迸发出了更加旺盛的生命力。 创新定价机😢制提高发行效率 不同于传统ABS产品，本次“建信长租”😅的扩募采用市场化询价机制进行簿记发行。产品簿记前，建信住租及⭐计划管理人充分征询新老投资人意见，共同制定了相关簿记方案，并⭐经专项计划管理委员会及持有人会议审议通过。“建信长租”询价机😴制将定价权充分交给市场，充分发挥ABS的定价机制优势，最终实🙄现产品溢价发行。“建信长租”本次扩募吸引了包括银行理财、券商🤩、保险、资管机构等33家投资人的积极参与，认购倍数7.8倍，💯投资人类型进一步丰富和多元化。 本次扩募采取了市场化询🤯价机制，实现了持有型不动产ABS扩募机制的一次有益创新，为持👍续扩募以及后续二级市场交易奠定了良好基础。 持有型不动😡产ABS定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重😍要一环，是贯彻落实党中央、国务院“盘活存量资产，扩大有效投资😊”的重要创新工具。 上交所在证监会指导下，全市场率先设🤗计、培育、推动创新试点落地，打通投融对接，推动一二级联动，率❤️先实现商业物业、收费公路、保租房、数据中心、清洁能源等资产类😍型零的突破。对此，上交所有关业务负责人表示，“将持续大力推动⭐持有型不动产ABS市场建设，为市场培育更多‘可以投’‘值得投😴’的项目，打造产业平台，推进扩募落地，为投融双方对接提供全流😜程、多条线的支持机制。” 建信住房租赁基金作为中国建设🥳银行旗下专注于长租资产投资的不动产资管平台，综合运用股权投资🙄、银行信贷、REITs等一揽子金融工具，按照市场化、法治化和💯商业可持续原则，收购盘活存量资产，改造为市场化长租房或保障性😊租赁住房，培育支持住房租赁市场，探索房地产发展新模式。截至2😘025年上半年，基金累计收购项目30余个，位于北京、上海、广🥳州、南京等核心城市，资产规模超160亿元，为新市民、青年人提😜供近3万间长租公寓。 建信住租相关负责人告诉记者，“未😊来建信住房租赁基金将在做好底层运营的基础上，不断培育优质资产😀，持续以扩募方式将适合资产纳入‘建信长租’平台，推动持有型不🚀动产ABS资管平台不断做大做强。”返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

文 | 道总有理 文 | 道总有理 9月末，大连😎万达集团及法人王健林被兰州市中级人民法院采取限制高消费措施，😊限高涉及执行标的1.86亿元。从昔日“中国首富”到无法乘坐飞🙌机头等舱、入住星级酒店，巨大的身份反差让这一消息震动社交平台👍。 很快，情况发生反转，9月29日，王健林“限高”措施🤗已取消。有媒体报道本次事件是万达下属项目公司经济纠纷，或因在😆执行层面信息不对称导致。 但这已并非万达首次陷入执行纠😎纷。 9月初，北京金融法院已新增一则对万达的执行信息，🌟标的超4亿元。截至目前，万达累计被执行总金额已突破52亿元，🙌同时背负94亿元股权冻结，其中上海万达网络金融与小额贷款两家😴公司的冻结股权占比超九成。 细究这几年的万达发展，诸如😅此类风波数不胜数，有些甚至早已埋下了伏笔，更有意思的是，王健😂林与万达的生存命题，似乎也成了中国一代民营企业管理者必须面对😴的时代课题。 从「强势崛起」到「大势已去」 19😘88年，中国成立房地产公司需要100万元注册资金，王健林就借😢了100万。 据他自己说，借款必须找人担保，担保人拿走🤯50万元，实际上只拿到50 万元，而且借100 万元给他的人🔥，要求他5年还款，每年25%的回报。看起来条件非常苛刻，但彼👍时王健林骨子里的风险精神就开始显露。 他拿着借来的钱在🙄大连西岗区创立了一家房地产公司。 当时，中国市场经济浪🎉潮涌得热烈，到1992年，这家公司已经占据大连房地产市场20🌟%的份额，年销售额达到20亿，也是这一年，王健林掏出2000❤️块重金登报征名，最终，从满纸投稿里挑出的“万达”二字，寓意万😴事顺遂、通达四方。 王健林不止一次在公开场合把万达的成🤔长分为四步。 第一步在1993年，他带着团队南下广州，🔥 那时候，民营企业到外地发展困难重重。王健林就去找广州👍当地企业谈，最后跟广州华侨房地产公司谈好，一年交200 万元🤗，注册了一个分公司，也正是从广州开始，万达逐渐从一个区域公司🎉变成全国性公司。 第二步在2000年，进军商业地产。 🚀 2000年前，万达主要做住宅开发，之所以要转型，王健林⭐在哈佛大学演讲时提到，是因为当时民营企业的医疗保险体系尚未完😀善，公司有两个老员工，一个得了癌症，一个得了肝病，这件事促使🤯他想要更多现金来保障员工福利。 住宅房地产开发的现金流👍不稳定。 为了寻求稳定的现金流，万达做过制造业、制药厂🔥，还做过超市，外贸等等，到2000年，决定把不动产作为企业的👏支柱产业，2004年，王健林提出“城市综合体”的概念，把商场😎、酒店、写字楼、公寓都整合在一起。 展开全文 从👍那年开始，万达开启了属于自己的时代，最风光的时候，地方排队与❤️万达合作，甚至在上海，万达都以超低价拿下了五角场的场块。同时😴，万达广场飞速扩张，唐山万达广场110万平米，石家庄万达广场😁更是达到183万平米。 第三步在2006年，因为万达购🤩物中心需要配电影院，王健林开始琢磨文化产业。 他投资了🔥万达乐园，扬言要让上海迪士尼二十年无法盈利。最初万达跟美国时😉代华纳院线合作，但由于两方面原因，双方没能合作下去，万达先后🙌和上海、江苏、广东、北京等地的广电集团谈合作。 第四步😘在2015年前后，万达大举进军海外。 彼时，万达宣布了😎十年战略规划，计划十年内成为世界一流的跨国企业。2014年到🤗2016年，万达投资了16个海外项目，买下位于马德里市中心的😡西班牙大厦，以9.21亿英镑吞下了欧洲第一大院线，买下美国传🤗奇影业。 那几年，万达风光无限，综合过往年度报告，20😊09年，万达员工总人数近两万人，2015年达到十三万人，等到😉2016年，万达的总资产已经逼近8000亿元，营业收入达到2😀550亿元，王健林连续三年成为中国的首富。 在他看来，🚀万达“去地产化”目标终于实现。 2017年，万达在全国😉已经有近200个商业项目，也正是在当年，万达急转直下。2月份😊，万达的海外收购之路受挫，6月份，遇上“股债双杀”，7月份，🤩万达在海外的六个项目被严格管控。 2018年1月，万达😆集团2017年年会在哈尔滨召开，会上称2017年是万达集团历😁史上难忘的一年，万达商业不得已转让文旅项目、酒店资产，曾经让⭐首富引以为傲的四步棋，终于沦为“弃子”。 2017年，😊王健林以438亿的价格，把13个文旅项目卖给了融创，又把77😅家酒店以199亿卖给了富力，2019年，万达影视被儒意影业收🤗购，2020年，百年人寿卖给了绿城，百货业务卖给了苏宁。 👏 到了2023年，万达大规模出售购物广场，三十多座万达广场😎易主。2024年，北京CBD的总部大楼卖给了新华保险和中金资😴本，万达商管的控制权交给了太盟投资集团；截至2025年9月，😴万达广场已累计出售85个。 或许，浪潮从不会永远朝着一😢个方向奔涌，后来的每一次出售，也都是王健林在时代洪流下的无奈😎抉择。当万达广场的灯光熄灭在夜色里，不只是一个企业的起落，更🤯是一个时代里，野心与命运、辉煌与落寞交织的篇章。 冲动🚀退市「误终身」 绝大部分人起底王健林会把他与万达的不幸😘归咎于2016年的私有化退市上。 早在2014年，万达😜商业成功在港股上市，2015年，万达商业的股价最高涨到了76😀港元，但好景不长，很快就跌破发行价，跌到30港元左右。此时的🤩王健林对港股的低估很是失望，一口气以52.8港元的价格，回购😍了万达商业所有H股股票。 私有化退市后，引发了一系列连😁锁反应，包括A股IPO受阻；转战港股再受挫；对赌协议引爆危机🚀；索债方生出多米诺骨牌效应；资产大规模出售……一连串的危机叠😉加在一起，最终导致了王健林如今的局面。 至于王健林为什😁么选择私有化退市，除了对港股估值的不满，其过于自信的行事作风😜也一度被视为另一个主因。纵观这位首富先生的前半生，一个“赌”😉字基本可以概括，他本人也曾说过：“没有人永远赢得所有赌局，但🚀永远有人愿意赌。” 但在这两大因素之外，万达本身的发展🌟其实才是王健林选择私有化退市的关键。 2015年，万达❤️商业收入1242亿元，比2014年增长15.14%；归属于母😢公司股东净利润299.7亿元，同比增长20.66%。看起来很😡亮眼，但细究起来风险不少。据悉，万达商业虽有三大业务，但主营😢收是物业销售板块。 当年，物业销售为万达商业贡献了82😂.5%的收入，总合同销售额约为人民币1640亿元。 但😉这一成绩与万达本身的关系不大，更多是得益于地产行业回暖，20😁15年，《中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，201🚀4年万达商业销售金额1501亿元人民币排名第三， 2015年😀销售金额1512.6亿元人民币，位列第四。 换句话说，🚀在地产行业发达的一年，万达排名不进反退。 其次，201😆5年万达商业业绩公告显示，其物业存货出现15%的增长，酒店业👍务净利润为亏损6.02亿元人民币；万达商业物业租赁出租率从2🔥014年的99.32%下滑到2015年的96.37%，同期，🤩太古地产、中粮地产2015年的出租率都维持在99%左右。 😜 或许，港股对万达商业的估值未必失了公允。 另外，商🤩业地产是“吞金兽”，万达商业的负债率一直居高不下，尤其是20😜13年，万达商业的资产负债率接近90%，2015年报显示，万😉达商业的净负债率为61.05%，较2014年底的56.68%❤️上升了4.37个百分点。 对比之下，同行的净负债率维持🔥在40%左右，华润置地甚至已降到23%。 这时候，王健😊林发现发债券比在股市融资划算。2015年8月28日，万达商业😉首次五年期（3+2）50亿元公司债成功发行，票面利率4.09🤔%，2015年10月15日、2016年1月12日，万达商业两😜次发行五年期、额度为50亿元的公司债券，票面利率分别为3.9😊3%和3.20%。 当然，万达商业退市不是不想上市，是😢想换个地方上市，然而，后续的一切已不需要赘述。 十年前🤩，王健林手握292座万达广场、1300家影院、13家文旅城、😴80家五星级酒店、150亿美元海外投资，以2200亿身家登上😘胡润百富榜首富。2025年，《2025新财富500创富榜》上😢，王健林父子的财富为588.1亿元。 时至今日，曾经叱👍咤风云的首富跌进谷底。 再路过那些换了主人的万达广场，🌟还会有很多人想起王健林在商海上挥斥方遒的模样，只是这一次，赌😴桌早已散场，筹码尽失，资本市场从不同情“赌徒”，一旦行差踏错🤔，都有可能满盘皆输，在时代的风里，满是繁华落尽的唏嘘。 ❤️ 首富翻盘，也要靠「下沉市场」了 十年光阴，曾经的商业⭐帝国一点点瓦解，王健林卖了半副身家，手中的资产版图大幅收缩。😜那么，险些被限高的“首富”还剩什么？ 不完全统计显示，😎截至目前，万达集团对外投资仍处于存续状态的企业为24家，持股😴超过50%的为15家；王健林所控制的企业有76家处于存续期间👏，对外投资的11家企业中则仅有6家显示为存续状态。 值🎉得注意的是，万达集团及王健林所拥有的资产包括大连新达盟40%🤗股权、约200座万达广场，以及万达体育、万达宝贝王等。这大概😅是王健林能否在70岁高龄再逆袭的重要筹码，尤其是幸存的万达广😴场。 从这些广场的分布来看，王健林远没有认输，因为他卖😍掉的与留下的都藏着他对未来的渴望。比如，王健林正加速出手一二😆线城市的万达广场，2025年5月6日，王健林500亿元出售4😴8座万达广场，这其中覆盖多城首发项目及一二线城市元老级项目。😁 结合赢商大数据最新《2024中国城市商业力》分析显示🙄，商业一线和准一线城市项目占比高达33%，北京、上海、广州、😍成都、重庆等重要城市均有涉及；商业二线城市项目占27%。 🔥 相反的，遍布全国县城的万达广场却很少被列入出售名单。 👍 理由很简单，因为下沉市场的万达广场展现出了强劲的消费活力🎉。 2023年12月，四川宜宾下辖县级市宜昌万达广场开🙄业，开业3天累计客流近40万，销售额超千万；2024年1月，😘重庆忠县万达广场开业首日，共接待消费者23.6万人次，销售额🤯突破750万元，创下行业多个第一。 投资与运营成本上，🎉县城万达广场也有超高性价比。 以湖北宜都万达广场为例，🎉其总建筑面积约12万平方米，总投资约8亿元，而一线城市同等规🎉模项目投资额往往超过20亿元。在运营成本上，县城万达广场的租😉金、人力成本较一二线城市低30%-50%，宜都万达广场租金回🤯报率达6.8%，高于一线城市平均5.2%的水平。 同时😁，县城万达广场在资源获取上优于一二线城市项目。 以重庆😉忠县为例，当地为万达广场提供了土地出让金返还、税收优惠等政策⭐支持，并协调开通了直达广场的公交线路。在万达面临流动性压力的👍背景下，县城万达广场的现金流价值凸显，湖北宜都万达广场年租金😂收入约8000万元。 公开数据显示，截至2024年底，😎全国513座万达广场中，三四线城市占比超过60%，同时，轻资💯产占比超40％。这也是王健林为自己留的后路，在一些出售的万达👍广场里，万达仍然保留运营管理权。 轻资产模式对万达而言😉，是退而求其次的生存法则。 总的来说，王健林的万达广场😀分布已从全国扩张转向“五环外留守”，三四线城市与整个下沉地区🎉成为最后的生存空间。尽管通过轻资产化和业态调整，暂时维持了运⭐营，但债务危机、消费疲软和竞争加剧，无疑又构成了一重新的枷锁😂。 王健林还有机会翻身吗？ 未来几年，这些幸存的⭐万达广场能否在县域市场续写“一个广场改变一座城”的神话，还是😜未知数。若无法实现重新上市或引入战略投资者，这些广场可能进一🚀步被出售或抵押，届时，王健林的商业版图或将彻底重构。返回搜狐😍，查看更多