文 | 沈素明 文 | 沈素明 有一个现象：当一😉家被公认为行业标杆的企业，在财务季报中展现出极度痛苦时，那不🤗仅仅是一张报表的问题，它往往意味着支撑这家企业的底层商业逻辑😴，正在发生不可逆的坍塌。 万科，正在这种剧烈的坍塌中挣❤️扎。 我们看到，万科 2025 年上半年交出的成绩单，🤔冷静得残忍。营业收入1053.2 亿元，同比下降26.2%，❤️这表明企业的供血能力正在急速衰减。更糟是利润端：归母净利润亏👍损119.5 亿元，同比扩大了21.3%。 这意味着，🚀万科不仅在“流血”，而且“流血”的速度还在加快。 万科😢开发业务的毛利率，仅有8.1%，几乎贴着成本线运行。在一个过😴去利润高达20% 甚至30% 的行业里，这个数字标志着一个时😆代的终结。巨额亏损的背后，是高地价项目进入结算期的结构性挤压🤔、房价下行导致的存货跌价准备的巨额计提，以及为了“瘦身回血”😉而加速资产处置所带来的短期账面亏损。 万科今日的挣扎，🤩与其说是个案，不如说是对中国经济周期、金融环境和国资力量深度🤗介入的一次全面的映照。它不再是那个只需要解决市场竞争问题的万😜科，它必须在组织、业务、治理、资本这四条不断交织的战线上，同😊时搏命。 一家企业是否在挣扎，要看它最核心的主业，是否😊还在按照它预设的逻辑运转。 万科的核心业务，房地产开发🎉，正在经历价值重构。 2.1 主营业务的困境：销售滑坡😁与去化之重 数据显示，万科上半年的销售情况呈现出明显的❤️“失速感”：销售面积538.94 万平方米，销售金额691.😴14 亿元，这相较于巅峰时期，是断崖式的下滑。 这种困😊境是多重压力叠加的结果： ·高地价的剪刀差：前几年高价😍拿下的土地，现在不得不进入结算期。市场的售价已经无法覆盖其高🙄昂的成本，导致开发业务毛利率被死死压在 8.1% 的低位。 😡 ·存货跌价的阴影：在去化速度放缓和房价继续下跌的双重压😂力下，账面上的存货价值被强制性调低，这笔巨大的存货跌价准备，🔥直接吞噬了原本就微薄的利润，甚至造成了巨额亏损。 万科🤯的行动，呈现出一种强烈的、且务实的自救姿态。 我们看到😉，万科发起了多维度的“自救行动”：现房、尾盘、车位、商办等非👏核心资产被专项拎出来去化，仅上半年，就通过这种手段回笼了超1😜50亿元的现金。同时，从 2023 年以来，累计盘活项目达到😢了64 个，涉及货值约785 亿元。 真正有意思的是，😴在一些媒体的报道中，万科的社区业务，甚至开始尝试一些近乎“匪😁夷所思”的业务线：公交送快递、婚车租赁、场站出租。可问题是，😊一个过去服务于城市精英阶层的地产巨头，为何会落到“拉人”到“😎拉货”的精细化运营阶段？我想这展示了万科深刻的焦虑：每一个可🎉以产生现金流的毛细血管，都必须被激活。 展开全文 😉 2.2 区域收缩：战略聚焦还是被迫自保？ 在区域布局👏上，万科展现了一种将力量集中到最强支点上的“本能”。 👏上海、南方、北京三大区域，在销售额中贡献了近七成的份额。这与🤩其说是万科主动选择的战略聚焦，不如说是资源稀缺下的本能自保。🎉只有在一线和强二线城市，土地价值和市场购买力才具备最低程度的❤️确定性。 为了配合这种“收缩保卫战”，万科对组织架构进🤔行了扁平化改造。 撤销区域公司，设立 16 个地区公司🚀，由总部直接管理。这打破了过去长期存在的“诸侯割据”局面。在😍和平时期，地方的自主权是灵活性，但在危急时刻，权力与资源的集❤️中，才是快速决策和统一行动的保障。这种组织架构的调整，表明万⭐科已经从一个“分散投资、授权经营”的扩张性组织，快速转向了一😜个“中央集权、聚焦主业”的防御性组织。 万科曾经是中国🙄企业治理的一面旗帜：一个成功的职业经理人体系、一个健康的市场😊化机制、以及国资大股东“不干预经营”的承诺。 但这种理🤗想化的治理结构，正在挣扎中被瓦解。 3.1 核心权力移😂交：郁亮卸任与国资高管的全面入驻 中国市场化程度最高的🤔房企，为何会在最需要职业经理人经验的时刻，迎来核心治理结构的😴大换血？ 董事长更替是一个标志性事件：郁亮卸任，深圳地😀铁董事长辛杰接任。但这绝非仅仅是换了一个“牌面人物”。关键是🥳，随之而来的是 10 余名来自深圳国资系统的高管，全面入驻万👍科的财务、法务、战略投资等核心岗位。 我们再深入一点，🙌部分关键岗位甚至设置了“双负责人”机制。国资代表与职业经理人🥳并存，形成一种过渡性的制衡。这是一种高度微妙的组织状态，它不⭐是彻底的“国进民退”，而是一种在救火与传承之间的平衡。国资需⭐要职业经理人的经验和市场口碑，但市场化风险已然无法容忍。 😢 3.2 从“承诺不干预”到“深度接管” 深圳地铁集💯团以约 27% 的持股比例成为第一大股东，这在过去被解读为一👍种“安全背书”，且伴随着“不干预经营”的承诺。但市场的剧变，🙄使得这一承诺的实质性意义早已终结。 万科的治理逻辑，正😀在从“市场化标杆”变为“国资主导”。国资的角色不再是单纯的财❤️务投资者，而是战略控制者。决策权的重新分配和集中，正在重塑万😡科的企业 DNA。 这不是一个简单的道德或路线问题。 🚀 这体现了在巨大的行业风险面前，资本的本能选择：当市场失🔥灵，只有拥有无限信用背书的资本，才能成为最终的接盘者和重构者😘。这种从市场化到国资化的挣扎与转变，恰恰是中国房地产行业“风💯险出清”所付出的核心代价。 在万科的四条战线中，现金流💯永远是那根绷得最紧的弦。 4.1 核心业务的巨大资金黑😉洞 开发业务的现金流压力巨大，这是所有地产商的共同痛点😀。但万科所面临的挑战，还在于非核心业务的连锁反应：非主业投资🚀亏损、应收账款减值，都进一步挤压了流动性。 万科这种规🙌模的企业，对单一股东的依赖程度，达到了一个令人侧目的地步。 🤩 4.2 对深圳地铁的深度依赖：不仅仅是股东 深圳🤩地铁集团，对万科而言，早已不是简单的“大股东”三个字可以概括😍。它是一个“共生体”。 截至 2025 年中，深铁已累😅计向万科提供了超238 亿元的借款。更关键的是，这些借款的利😢率低至2.34%，且无需分期还息。这在金融市场几乎是不可想象🤗的“优惠条件”，这与其说是财务投资，不如说是实质性的、无偿付😜压力的“输血”。 那问题来了，深铁为何要如此深度绑定？🙌 表面上看，深铁是万科的救世主，但在轨道+ 物业（TO👍D）的合作模式下，深铁更是一个利益攸关的“共生体”。深铁本身🎉的票务业务几乎不赚钱，甚至收支相抵，其利润主要靠上盖物业的开🚀发业务来反哺地铁运营的巨大成本。 万科提供的是开发经验😡、品牌、和强大的去化能力。深铁提供的是核心城市的低成本土地资👏源和资金支持。万科的销售下滑，直接影响了深铁 TOD 项目的🥳去化速度和资金回笼。所以，深铁的“输血”并非单向施舍，而是对😢自己未来长期生意的核心要素进行救命性的投资。 这种深度🤗绑定的 TOD 模式，在深圳前海、龙华、光明等多个项目上得以😁体现。这是一种长期逻辑：将土地一级开发、轨道交通、上盖物业、😘后期运营、商业服务打包在一起，形成一个闭环的城市综合运营平台😡。但这种长期逻辑，必须经受住眼下的短期煎熬。 在房地产😀主业面临寒冬时，万科的多元化业务，被寄予了“第二增长曲线”的🎉厚望。 5.1 多元化业务的艰难突围 万科的非开😡发业务，确实在稳中有进： ·物业服务：万物云贡献了17😉0.9 亿元的收入，同比增长 6.82%，毛利率保持在13.🤯94%的稳定水平。这是一个健康的数字，展现了服务的韧性。 🚀 ·商业运营：收入41.0 亿元，出租率达到 93.2%，😘客流和销售额同比增长超 7%。这表明其商业资产管理依然具备市🎉场竞争力。 ·长租公寓与冷链物流：泊寓运营房源超 27👏 万间，长租公寓和冷链物流的管理面积均处于行业领先地位。 👏 这些多元化业务，合计贡献的营收约为273 亿元，占比提升😍到了 26%。这个占比虽然重要，但放在万科千亿营收、百亿亏损🔥的体量面前，它们还远不足以承担“支撑大局”的重任。它们是企业🙌的“轻骑兵”，在局部战场能取得胜利，但无法在主战场逆转战局。😆 5.2 “不动产开发+ 经营服务”并重的探索 ⭐万科在战略上提出“不动产开发+ 经营服务”并重，试图从一个“😍地产开发商”转型为一个“城市综合服务商”。 这种转型，😘在逻辑上是绝对正确的。它是对增量开发时代终结的回应。未来的价😴值在于运营能力、服务能力和资产管理能力。长租公寓、商业、物流🥳，正是这种运营能力的具体体现。 我们再深入一点，与深圳❤️地铁在 TOD 项目上的深度合作，正是这一转型模式的最佳试验😀场。万科用自己的开发和运营经验，去匹配深铁的土地和资金优势。🤔这不仅是模式上的探索，也是两种所有制、两种思维模式在业务层面❤️的艰难磨合。利益的分配、风险的承担，都处于一种微妙的平衡之中😁。 如果只看亏损数字，很容易得出悲观的结论。但一个有经😎验的观察者，我会看到挣扎中的“边际改善”，那是企业求生本能的🚀细节显露。 6.1 成本控制的初步成效 开发业务😆毛利率8.1%，虽然极低，但同比却上升了1.5 个百分点。这⭐个数字不能被忽视。它表明，万科内部的成本控制和结构调整已经初😡见成效。“瘦身健体”战略的执行，意味着在拿地、设计、施工、营🤯销等各个环节，万科都在极力压缩成本、提高效率。 你细品😎，在全行业毛利率不断下探的背景下，这 1.5 个百分点的回升😴，背后是无数个项目经理、无数个供应商谈判的血汗。这是组织韧性😀的一种体现。 6.2 政策转向带来的喘息空间 在😡宏观政策层面，近期九部委《关于推进城市公交健康可持续发展的若😘干意见》的出台，对万科与深铁的“轨道 + 物业”模式，带来了😎潜在的政策利好。 政策明确提出，要从过去的“财政补贴输😆血”转向“机制造血”。TOD 模式、票价动态调整机制等，都获🌟得了政策层面的支持。这意味着，万科和深铁的共生逻辑，已经和国😎家支持城市基础设施健康可持续发展的宏观议程高度对齐。 😅万科的挣扎，表面是地产行业的调整，深层则是一个时代商业逻辑的😘终结。 7.1 外部环境的剧变：杠杆模式的终结 🥳中国房地产行业的高速发展，本质上是高杠杆、高周转模式的胜利。😀万科是这一模式的集大成者和典范。但当“房住不炒”成为基本国策❤️，当金融去杠杆成为主旋律，这个模式赖以生存的金融生态环境就彻😎底消失了。 那问题来了，为什么万科比其他出险房企“活得🌟更久、挣扎得更优雅”？ 因为它拥有强大的国资股东，在风😅暴来临时，国资的无限信用成为了万科的最后一道防火墙。但这种“🤔国资化”的趋势，本身就是对市场经济规律被动回归的一种体现——😆当市场机制无法出清风险时，只能由国家信用介入托底。这正是经济😜学上的“风险社会化”过程。 7.2 内部转型的滞后：惯😎性与路径依赖 万科的“大象转身”是缓慢的。在高速增长时😢期建立的组织惯性和路径依赖，限制了其对新环境的快速适应。 🤩 例如，从一个以住宅开发为主的“重资产周转”模式，转向一个👍以商业运营、物业服务为主的“轻资产运营”模式，需要的不仅是战🤯略口号的转变，更是组织能力、人才结构、考核激励的全面重构。这😴种重构，往往比一次简单的组织架构扁平化要艰难得多。 万🤗科的挣扎，是中国所有“市场化”巨型企业在面对经济转型时，所共😁同面临的课题：如何摆脱过去的成功经验，去适应一个完全不同的商💯业环境？ 万科今日的境遇，为我们提供了一个极为难得的企🤗业演化标本。 它不再是一个简单的商业故事，而是一部关于😊资本权力、市场失灵、组织自救与宏观政策的深度案例。 中👍信证券的观点是，万科正在“用时间换空间”，这是一种带有无奈的😆乐观。但盈利的拐点何时到来，没有人能给出确定答案。万科的未来🤗，取决于三个核心变量： 1.市场：房地产市场何时真正触🙄底并稳定，不再需要巨额计提存货跌价准备？ 2.治理：国🙌资主导下的新管理班子，能否保持万科过去市场化的效率与专业性？😁 3.模式：“轨道 + 物业”的 TOD 模式，能否迅🙄速成熟，成为替代住宅开发的核心利润来源？ 万科的挣扎，🤗就是中国地产行业的缩影。它的命运，早已超出了一个企业的范畴，😘成为了城市综合运营平台转型的一个关键样本。 一个曾经的❤️“万科时代”已经落幕。我们观察到的，是挣扎中的万科，正在试图🌟在历史的转折点上，为自己、也为行业，抢夺一个新的落脚点。至于💯这个新的落脚点是平稳着陆，还是继续颠簸，我们拭目以待。 😊 因为这一波挣扎，才刚刚进入中场。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

每次我一回老家，都会有个发小主动找上门。 他一坐就是半❤️天，每每都要跟我追忆下往事。 看似是叙旧，可到最后他总🤩会把话题拐到自己身上。 这回让我帮忙介绍个工作，下回又🥳问我借钱装修。 有时候，我念及过去的情谊，好心帮他几次😆忙。 时间久了，他竟理直气壮地要我帮他做事，但凡我拒绝🤔，他就骂我不顾旧情。 我顿感寒心，只当认识了一个白眼狼😘，自此不再搭理他。 有一种人，他们眼里只有自己，总是打💯着关系好的名义，故意占你便宜。 这类人，就是精致的利己😡主义者。 无论你付出多少，都换不来对方的感激，等来的只⭐有得寸进尺地索取。 01 作家苏心有个朋友H，前😴阵子刚跟前老板打完官司。 原来他给前老板打了几个月的工🤗，竟一分钱都没拿到。 当时，他在机缘巧合下认识了他的前🤯老板。 两人一见如故，对方当即便邀请H到自己的公司当C😜FO。 刚开始，H没有答应，毕竟自己工作稳定，薪水也不😜少，没必要跳槽。 可耐不住那位老板三番两次上门，H还是💯被对方的诚意打动。 但入职后，只要H一提签劳动合同的事😡，对方就会说：“咱们就是亲兄弟，哥哥还能亏待亲兄弟吗？” 😂 直到年底，H才发现自己被骗，为了讨回自己应有的薪资，他干🌟脆跟对方打起了官司。 兜兜转转好几个月，这件事才得以了👍结。 你有没有发现，身边总有一些揣着明白装糊涂的人，利😴用你的善良与心软，处处白嫖你。 你越迁就，他就会变本加🎉厉地索要；你越忍耐，他就越肆无忌惮地欺压。 他们就像是😅吸血的蚂蟥，不榨干你最后一滴血，绝不罢休。 作家嵇振颉🎉有个朋友开了家传媒公司，特意邀请他负责项目的文字工作。 😴 嵇振颉觉得两人关系不错，便欣然同意。 展开全文 👍 可当他提出签合同，对方却搪塞说，朋友之间签合同太伤感情了，😊项目结束后，绝对不会亏待你。 嵇振颉听了这番话，也没再😍多说。 后续的一年时间里，他足足写了50万字的文案，采🚀访了近百位的文化名人。 等项目结束后，他找朋友讨要稿费😅。 谁知，对方竟突然翻脸：“你怎么这么功利，为这点钱伤🥳了朋友间的和气？” 最后，随意打发了他几千块钱当作薪酬❤️。 他后来才知道，朋友这个项目的净收益至少60万。 🙌 作家胡辛束曾说过： 爱索取的人，只会将你当作工具利💯用，直到消耗掉你的全部价值。 那些打着和你感情好，一谈⭐钱就翻脸的人，你一定要离得越远越好。 他们把占便宜视作😘精明，然而人人心里都有一杆秤，谁都不傻，只是不说而已。 😢 面对那些低层次的人，不妨凉薄一些，早早远离才是最好的应对之😍道。 02 有没有发现这样一个现象： 层次😂低的人，普遍都是索取思维，脑子里装的都是如何占人便宜； 🔥 而层次高的人，是等价交换思维，他们从不会把钱和情划等号。 😅 感情是感情，利益是利益，别在该谈利益的时候谈感情。 🤩 所谓的谈钱伤感情，不是因为钱太俗，而是因为感情太虚。 😴 把钱和情分清，才不会把麻烦留到以后。 价值互换看似😉功利，但在现实世界里，这才是人与人之间最靠谱的关系。 🔥媒体人杨小米的朋友小白，在上海一家广告公司做策划。 有❤️许多朋友得知后，就特意找上门，想让小白免费给他们做策划。 🔥 他们搬出多年好友的名义，还口口声声说不会耽误很长时间。 😘 好在小白早已看清了他们，果断甩过去一张收费表，上面写了🤩各项策划的费用。 很多人一看找小白做策划还要收费，都不😀再吭声。 也有一些人因为她的专业能力强，愿意为她付费。🤯 面对那些无理要求，小白有两个原则： 一、如果真🤩的不想做，直接以没有时间拒绝； 二、明码标价，把私人请😁求转化成商务往来。 就这样，小白把心思都放在工作上。 🎉 没过几年，她就凭着好口碑被领导升为了策划总监。 😂有句话说： “作为获取一方，主动谈钱是你的修养，是否接🎉受是他的权利；而作为付出一方，主动谈钱是你的选择，是否接受是😍他的修养。” 两个人之间最好的关系，不是不计利益得失。🤗 而是在谈钱时不辜负他人的好意，也不丢了自己的真心。 😢 03 我认识一个朋友，是出了名的冷漠无情。 😴 每次找他帮忙，他都会严词拒绝。 有次，一个关系亲密的🤔朋友请他帮忙担保。 对方哭诉说，自己已经几个月没发工资😘了，日子实在是过不下去了，这次求他帮忙做个担保。 朋友🎉直接一口回绝，气得对方大骂他是个冷血动物。 我调侃他，😅你这么做，就不怕大家说你不近人情吗？ 他却说：“不近人😢情，也总好过吃亏。” 是啊，世间万物，大多都能一物换一😉物，唯有真心未必能换来真情。 人心是贪婪的，一旦付出过😘了头，大恩也会变成仇。 你只有强势起来，挑明自己的底线👏，才能建立起自己的规矩。 创业专家徐哲曾说过，他创业这😁一路，几乎把身边的人得罪光了。 他跟大学室友，一毕业就😀合伙创业。 公司走上正轨后，室友希望五五分成。 😉但徐哲认为自己投资了公司，付出了更多心血，而室友只是技术入股🤩，根本分不了那么多。 他果断找到第三方介入，根据裁定，😜他获得了七成股份，还掌控了公司的运营方向。 两人也因此😴分道扬镳。 后来，亲戚知道他在外面开了公司，想让他帮忙💯介绍份工作。 他却直接拒绝对方，最后被骂冷血，多年都不😎曾回老家。 可他从不后悔，因为他早已明白：人情，是束缚😘人赚钱的牢笼。 《沉默的大多数》里说过： “人活💯在世界上有两大义务，一是好好做人，二是不能惯别人的臭毛病。”😁 不是所有人都值得你付出，也不是所有事都值得你放在心上🚀。 一个人最大的清醒，就是不允许任何人白嫖自己。 👍 该拒绝时就拒绝，该绝情时就绝情。 任何时候，都要守住😊自己的能量，远离一切消耗你的人和事，这才是一个人强大的开始。😊 ▽ 国画大师齐白石有这样一段经历。 有次🚀，他为朋友画了一幅《枇杷熟了》。 对方拿到画后，只连连😍称赞，却绝口不提笔金一事。 后来，这位朋友又来求画，齐😎白石不想对方白嫖，就在画作上添了首打油诗以此提醒： 去😍年相见却求画，今日相求又画鱼。致意故人李居士，题诗便是绝交书🤩。 自此，对方也不好意思再向齐白石索画。 想起网😴上曾有个问题：人为什么会变得冷漠？ 答案无非就是，真情💯总被利用，心软总被当成柿子捏。 面对他人的予取予求，试😆着无情一点，不要委屈自己，也不要助长别人嚣张气焰。 这👍绝不是冷漠，而是对自己的保护，更是对真心的善待。返回搜狐，查🤯看更多