文 | 道总有理 文 | 道总有理 9月末，大连😁万达集团及法人王健林被兰州市中级人民法院采取限制高消费措施，😘限高涉及执行标的1.86亿元。从昔日“中国首富”到无法乘坐飞👍机头等舱、入住星级酒店，巨大的身份反差让这一消息震动社交平台🥳。 很快，情况发生反转，9月29日，王健林“限高”措施🚀已取消。有媒体报道本次事件是万达下属项目公司经济纠纷，或因在😊执行层面信息不对称导致。 但这已并非万达首次陷入执行纠😎纷。 9月初，北京金融法院已新增一则对万达的执行信息，😴标的超4亿元。截至目前，万达累计被执行总金额已突破52亿元，🙌同时背负94亿元股权冻结，其中上海万达网络金融与小额贷款两家🙄公司的冻结股权占比超九成。 细究这几年的万达发展，诸如🙌此类风波数不胜数，有些甚至早已埋下了伏笔，更有意思的是，王健🚀林与万达的生存命题，似乎也成了中国一代民营企业管理者必须面对😆的时代课题。 从「强势崛起」到「大势已去」 19😅88年，中国成立房地产公司需要100万元注册资金，王健林就借😉了100万。 据他自己说，借款必须找人担保，担保人拿走😀50万元，实际上只拿到50 万元，而且借100 万元给他的人🌟，要求他5年还款，每年25%的回报。看起来条件非常苛刻，但彼🚀时王健林骨子里的风险精神就开始显露。 他拿着借来的钱在👍大连西岗区创立了一家房地产公司。 当时，中国市场经济浪😉潮涌得热烈，到1992年，这家公司已经占据大连房地产市场20🎉%的份额，年销售额达到20亿，也是这一年，王健林掏出2000😆块重金登报征名，最终，从满纸投稿里挑出的“万达”二字，寓意万😅事顺遂、通达四方。 王健林不止一次在公开场合把万达的成😁长分为四步。 第一步在1993年，他带着团队南下广州，🌟 那时候，民营企业到外地发展困难重重。王健林就去找广州😴当地企业谈，最后跟广州华侨房地产公司谈好，一年交200 万元🙄，注册了一个分公司，也正是从广州开始，万达逐渐从一个区域公司🚀变成全国性公司。 第二步在2000年，进军商业地产。 👍 2000年前，万达主要做住宅开发，之所以要转型，王健林🥳在哈佛大学演讲时提到，是因为当时民营企业的医疗保险体系尚未完🚀善，公司有两个老员工，一个得了癌症，一个得了肝病，这件事促使🤯他想要更多现金来保障员工福利。 住宅房地产开发的现金流🤔不稳定。 为了寻求稳定的现金流，万达做过制造业、制药厂😊，还做过超市，外贸等等，到2000年，决定把不动产作为企业的😘支柱产业，2004年，王健林提出“城市综合体”的概念，把商场😜、酒店、写字楼、公寓都整合在一起。 展开全文 从🚀那年开始，万达开启了属于自己的时代，最风光的时候，地方排队与😅万达合作，甚至在上海，万达都以超低价拿下了五角场的场块。同时😜，万达广场飞速扩张，唐山万达广场110万平米，石家庄万达广场😀更是达到183万平米。 第三步在2006年，因为万达购😡物中心需要配电影院，王健林开始琢磨文化产业。 他投资了😆万达乐园，扬言要让上海迪士尼二十年无法盈利。最初万达跟美国时😊代华纳院线合作，但由于两方面原因，双方没能合作下去，万达先后😘和上海、江苏、广东、北京等地的广电集团谈合作。 第四步🌟在2015年前后，万达大举进军海外。 彼时，万达宣布了😜十年战略规划，计划十年内成为世界一流的跨国企业。2014年到😘2016年，万达投资了16个海外项目，买下位于马德里市中心的😍西班牙大厦，以9.21亿英镑吞下了欧洲第一大院线，买下美国传⭐奇影业。 那几年，万达风光无限，综合过往年度报告，20😊09年，万达员工总人数近两万人，2015年达到十三万人，等到😊2016年，万达的总资产已经逼近8000亿元，营业收入达到2😍550亿元，王健林连续三年成为中国的首富。 在他看来，🤩万达“去地产化”目标终于实现。 2017年，万达在全国🔥已经有近200个商业项目，也正是在当年，万达急转直下。2月份💯，万达的海外收购之路受挫，6月份，遇上“股债双杀”，7月份，💯万达在海外的六个项目被严格管控。 2018年1月，万达😂集团2017年年会在哈尔滨召开，会上称2017年是万达集团历😎史上难忘的一年，万达商业不得已转让文旅项目、酒店资产，曾经让👍首富引以为傲的四步棋，终于沦为“弃子”。 2017年，👍王健林以438亿的价格，把13个文旅项目卖给了融创，又把77🚀家酒店以199亿卖给了富力，2019年，万达影视被儒意影业收👏购，2020年，百年人寿卖给了绿城，百货业务卖给了苏宁。 😅 到了2023年，万达大规模出售购物广场，三十多座万达广场👏易主。2024年，北京CBD的总部大楼卖给了新华保险和中金资🔥本，万达商管的控制权交给了太盟投资集团；截至2025年9月，😀万达广场已累计出售85个。 或许，浪潮从不会永远朝着一😴个方向奔涌，后来的每一次出售，也都是王健林在时代洪流下的无奈🎉抉择。当万达广场的灯光熄灭在夜色里，不只是一个企业的起落，更🙄是一个时代里，野心与命运、辉煌与落寞交织的篇章。 冲动🤗退市「误终身」 绝大部分人起底王健林会把他与万达的不幸😎归咎于2016年的私有化退市上。 早在2014年，万达🌟商业成功在港股上市，2015年，万达商业的股价最高涨到了76👍港元，但好景不长，很快就跌破发行价，跌到30港元左右。此时的🙌王健林对港股的低估很是失望，一口气以52.8港元的价格，回购😁了万达商业所有H股股票。 私有化退市后，引发了一系列连😆锁反应，包括A股IPO受阻；转战港股再受挫；对赌协议引爆危机🥳；索债方生出多米诺骨牌效应；资产大规模出售……一连串的危机叠😆加在一起，最终导致了王健林如今的局面。 至于王健林为什😜么选择私有化退市，除了对港股估值的不满，其过于自信的行事作风❤️也一度被视为另一个主因。纵观这位首富先生的前半生，一个“赌”😆字基本可以概括，他本人也曾说过：“没有人永远赢得所有赌局，但😆永远有人愿意赌。” 但在这两大因素之外，万达本身的发展😢其实才是王健林选择私有化退市的关键。 2015年，万达🙄商业收入1242亿元，比2014年增长15.14%；归属于母💯公司股东净利润299.7亿元，同比增长20.66%。看起来很🌟亮眼，但细究起来风险不少。据悉，万达商业虽有三大业务，但主营🤗收是物业销售板块。 当年，物业销售为万达商业贡献了82🔥.5%的收入，总合同销售额约为人民币1640亿元。 但😘这一成绩与万达本身的关系不大，更多是得益于地产行业回暖，20😘15年，《中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，201😢4年万达商业销售金额1501亿元人民币排名第三， 2015年🤗销售金额1512.6亿元人民币，位列第四。 换句话说，❤️在地产行业发达的一年，万达排名不进反退。 其次，201💯5年万达商业业绩公告显示，其物业存货出现15%的增长，酒店业🥳务净利润为亏损6.02亿元人民币；万达商业物业租赁出租率从2😢014年的99.32%下滑到2015年的96.37%，同期，🚀太古地产、中粮地产2015年的出租率都维持在99%左右。 😢 或许，港股对万达商业的估值未必失了公允。 另外，商😡业地产是“吞金兽”，万达商业的负债率一直居高不下，尤其是20😅13年，万达商业的资产负债率接近90%，2015年报显示，万🤔达商业的净负债率为61.05%，较2014年底的56.68%😡上升了4.37个百分点。 对比之下，同行的净负债率维持😘在40%左右，华润置地甚至已降到23%。 这时候，王健🤩林发现发债券比在股市融资划算。2015年8月28日，万达商业⭐首次五年期（3+2）50亿元公司债成功发行，票面利率4.09🎉%，2015年10月15日、2016年1月12日，万达商业两🤗次发行五年期、额度为50亿元的公司债券，票面利率分别为3.9😀3%和3.20%。 当然，万达商业退市不是不想上市，是😁想换个地方上市，然而，后续的一切已不需要赘述。 十年前🤔，王健林手握292座万达广场、1300家影院、13家文旅城、🌟80家五星级酒店、150亿美元海外投资，以2200亿身家登上🤯胡润百富榜首富。2025年，《2025新财富500创富榜》上🥳，王健林父子的财富为588.1亿元。 时至今日，曾经叱😡咤风云的首富跌进谷底。 再路过那些换了主人的万达广场，😘还会有很多人想起王健林在商海上挥斥方遒的模样，只是这一次，赌😀桌早已散场，筹码尽失，资本市场从不同情“赌徒”，一旦行差踏错🌟，都有可能满盘皆输，在时代的风里，满是繁华落尽的唏嘘。 😎 首富翻盘，也要靠「下沉市场」了 十年光阴，曾经的商业😆帝国一点点瓦解，王健林卖了半副身家，手中的资产版图大幅收缩。🤩那么，险些被限高的“首富”还剩什么？ 不完全统计显示，😡截至目前，万达集团对外投资仍处于存续状态的企业为24家，持股🤔超过50%的为15家；王健林所控制的企业有76家处于存续期间😀，对外投资的11家企业中则仅有6家显示为存续状态。 值👍得注意的是，万达集团及王健林所拥有的资产包括大连新达盟40%⭐股权、约200座万达广场，以及万达体育、万达宝贝王等。这大概🌟是王健林能否在70岁高龄再逆袭的重要筹码，尤其是幸存的万达广⭐场。 从这些广场的分布来看，王健林远没有认输，因为他卖💯掉的与留下的都藏着他对未来的渴望。比如，王健林正加速出手一二👏线城市的万达广场，2025年5月6日，王健林500亿元出售4😎8座万达广场，这其中覆盖多城首发项目及一二线城市元老级项目。❤️ 结合赢商大数据最新《2024中国城市商业力》分析显示🤔，商业一线和准一线城市项目占比高达33%，北京、上海、广州、🙄成都、重庆等重要城市均有涉及；商业二线城市项目占27%。 😅 相反的，遍布全国县城的万达广场却很少被列入出售名单。 😂 理由很简单，因为下沉市场的万达广场展现出了强劲的消费活力🤗。 2023年12月，四川宜宾下辖县级市宜昌万达广场开😜业，开业3天累计客流近40万，销售额超千万；2024年1月，😉重庆忠县万达广场开业首日，共接待消费者23.6万人次，销售额😂突破750万元，创下行业多个第一。 投资与运营成本上，😜县城万达广场也有超高性价比。 以湖北宜都万达广场为例，😡其总建筑面积约12万平方米，总投资约8亿元，而一线城市同等规⭐模项目投资额往往超过20亿元。在运营成本上，县城万达广场的租😊金、人力成本较一二线城市低30%-50%，宜都万达广场租金回🤗报率达6.8%，高于一线城市平均5.2%的水平。 同时😎，县城万达广场在资源获取上优于一二线城市项目。 以重庆😴忠县为例，当地为万达广场提供了土地出让金返还、税收优惠等政策😡支持，并协调开通了直达广场的公交线路。在万达面临流动性压力的😡背景下，县城万达广场的现金流价值凸显，湖北宜都万达广场年租金😢收入约8000万元。 公开数据显示，截至2024年底，🤔全国513座万达广场中，三四线城市占比超过60%，同时，轻资🔥产占比超40％。这也是王健林为自己留的后路，在一些出售的万达🚀广场里，万达仍然保留运营管理权。 轻资产模式对万达而言🚀，是退而求其次的生存法则。 总的来说，王健林的万达广场😢分布已从全国扩张转向“五环外留守”，三四线城市与整个下沉地区😁成为最后的生存空间。尽管通过轻资产化和业态调整，暂时维持了运😢营，但债务危机、消费疲软和竞争加剧，无疑又构成了一重新的枷锁😊。 王健林还有机会翻身吗？ 未来几年，这些幸存的😊万达广场能否在县域市场续写“一个广场改变一座城”的神话，还是😁未知数。若无法实现重新上市或引入战略投资者，这些广场可能进一🤩步被出售或抵押，届时，王健林的商业版图或将彻底重构。返回搜狐😂，查看更多

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