挣扎的万科
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文 | 沈素明 文 | 沈素明 有一个现象:当一家被公认为行业标杆的企业,在财务季报中展现出极度痛苦时,那不仅仅是一张报表的问题,它往往意味着支撑这家企业的底层商业逻辑,正在发生不可逆的坍塌。 万科,正在这种剧烈的坍塌中挣扎。 我们看到,万科 2025 年上半年交出的成绩单,冷静得残忍。营业收入1053.2 亿元,同比下降26.2%,这表明企业的供血能力正在急速衰减。更糟是利润端:归母净利润亏损119.5 亿元,同比扩大了21.3%。 这意味着,万科不仅在“流血”,而且“流血”的速度还在加快。 万科开发业务的毛利率,仅有8.1%,几乎贴着成本线运行。在一个过去利润高达20% 甚至30% 的行业里,这个数字标志着一个时代的终结。巨额亏损的背后,是高地价项目进入结算期的结构性挤压、房价下行导致的存货跌价准备的巨额计提,以及为了“瘦身回血”而加速资产处置所带来的短期账面亏损。 万科今日的挣扎,与其说是个案,不如说是对中国经济周期、金融环境和国资力量深度介入的一次全面的映照。它不再是那个只需要解决市场竞争问题的万科,它必须在组织、业务、治理、资本这四条不断交织的战线上,同时搏命。 一家企业是否在挣扎,要看它最核心的主业,是否还在按照它预设的逻辑运转。 万科的核心业务,房地产开发,正在经历价值重构。 2.1 主营业务的困境:销售滑坡与去化之重 数据显示,万科上半年的销售情况呈现出明显的“失速感”:销售面积538.94 万平方米,销售金额691.14 亿元,这相较于巅峰时期,是断崖式的下滑。 这种困境是多重压力叠加的结果: ·高地价的剪刀差:前几年高价拿下的土地,现在不得不进入结算期。市场的售价已经无法覆盖其高昂的成本,导致开发业务毛利率被死死压在 8.1% 的低位。 ·存货跌价的阴影:在去化速度放缓和房价继续下跌的双重压力下,账面上的存货价值被强制性调低,这笔巨大的存货跌价准备,直接吞噬了原本就微薄的利润,甚至造成了巨额亏损。 万科的行动,呈现出一种强烈的、且务实的自救姿态。 我们看到,万科发起了多维度的“自救行动”:现房、尾盘、车位、商办等非核心资产被专项拎出来去化,仅上半年,就通过这种手段回笼了超150亿元的现金。同时,从 2023 年以来,累计盘活项目达到了64 个,涉及货值约785 亿元。 真正有意思的是,在一些媒体的报道中,万科的社区业务,甚至开始尝试一些近乎“匪夷所思”的业务线:公交送快递、婚车租赁、场站出租。可问题是,一个过去服务于城市精英阶层的地产巨头,为何会落到“拉人”到“拉货”的精细化运营阶段?我想这展示了万科深刻的焦虑:每一个可以产生现金流的毛细血管,都必须被激活。 展开全文 2.2 区域收缩:战略聚焦还是被迫自保? 在区域布局上,万科展现了一种将力量集中到最强支点上的“本能”。 上海、南方、北京三大区域,在销售额中贡献了近七成的份额。这与其说是万科主动选择的战略聚焦,不如说是资源稀缺下的本能自保。只有在一线和强二线城市,土地价值和市场购买力才具备最低程度的确定性。 为了配合这种“收缩保卫战”,万科对组织架构进行了扁平化改造。 撤销区域公司,设立 16 个地区公司,由总部直接管理。这打破了过去长期存在的“诸侯割据”局面。在和平时期,地方的自主权是灵活性,但在危急时刻,权力与资源的集中,才是快速决策和统一行动的保障。这种组织架构的调整,表明万科已经从一个“分散投资、授权经营”的扩张性组织,快速转向了一个“中央集权、聚焦主业”的防御性组织。 万科曾经是中国企业治理的一面旗帜:一个成功的职业经理人体系、一个健康的市场化机制、以及国资大股东“不干预经营”的承诺。 但这种理想化的治理结构,正在挣扎中被瓦解。 3.1 核心权力移交:郁亮卸任与国资高管的全面入驻 中国市场化程度最高的房企,为何会在最需要职业经理人经验的时刻,迎来核心治理结构的大换血? 董事长更替是一个标志性事件:郁亮卸任,深圳地铁董事长辛杰接任。但这绝非仅仅是换了一个“牌面人物”。关键是,随之而来的是 10 余名来自深圳国资系统的高管,全面入驻万科的财务、法务、战略投资等核心岗位。 我们再深入一点,部分关键岗位甚至设置了“双负责人”机制。国资代表与职业经理人并存,形成一种过渡性的制衡。这是一种高度微妙的组织状态,它不是彻底的“国进民退”,而是一种在救火与传承之间的平衡。国资需要职业经理人的经验和市场口碑,但市场化风险已然无法容忍。 3.2 从“承诺不干预”到“深度接管” 深圳地铁集团以约 27% 的持股比例成为第一大股东,这在过去被解读为一种“安全背书”,且伴随着“不干预经营”的承诺。但市场的剧变,使得这一承诺的实质性意义早已终结。 万科的治理逻辑,正在从“市场化标杆”变为“国资主导”。国资的角色不再是单纯的财务投资者,而是战略控制者。决策权的重新分配和集中,正在重塑万科的企业 DNA。 这不是一个简单的道德或路线问题。 这体现了在巨大的行业风险面前,资本的本能选择:当市场失灵,只有拥有无限信用背书的资本,才能成为最终的接盘者和重构者。这种从市场化到国资化的挣扎与转变,恰恰是中国房地产行业“风险出清”所付出的核心代价。 在万科的四条战线中,现金流永远是那根绷得最紧的弦。 4.1 核心业务的巨大资金黑洞 开发业务的现金流压力巨大,这是所有地产商的共同痛点。但万科所面临的挑战,还在于非核心业务的连锁反应:非主业投资亏损、应收账款减值,都进一步挤压了流动性。 万科这种规模的企业,对单一股东的依赖程度,达到了一个令人侧目的地步。 4.2 对深圳地铁的深度依赖:不仅仅是股东 深圳地铁集团,对万科而言,早已不是简单的“大股东”三个字可以概括。它是一个“共生体”。 截至 2025 年中,深铁已累计向万科提供了超238 亿元的借款。更关键的是,这些借款的利率低至2.34%,且无需分期还息。这在金融市场几乎是不可想象的“优惠条件”,这与其说是财务投资,不如说是实质性的、无偿付压力的“输血”。 那问题来了,深铁为何要如此深度绑定? 表面上看,深铁是万科的救世主,但在轨道+ 物业(TOD)的合作模式下,深铁更是一个利益攸关的“共生体”。深铁本身的票务业务几乎不赚钱,甚至收支相抵,其利润主要靠上盖物业的开发业务来反哺地铁运营的巨大成本。 万科提供的是开发经验、品牌、和强大的去化能力。深铁提供的是核心城市的低成本土地资源和资金支持。万科的销售下滑,直接影响了深铁 TOD 项目的去化速度和资金回笼。所以,深铁的“输血”并非单向施舍,而是对自己未来长期生意的核心要素进行救命性的投资。 这种深度绑定的 TOD 模式,在深圳前海、龙华、光明等多个项目上得以体现。这是一种长期逻辑:将土地一级开发、轨道交通、上盖物业、后期运营、商业服务打包在一起,形成一个闭环的城市综合运营平台。但这种长期逻辑,必须经受住眼下的短期煎熬。 在房地产主业面临寒冬时,万科的多元化业务,被寄予了“第二增长曲线”的厚望。 5.1 多元化业务的艰难突围 万科的非开发业务,确实在稳中有进: ·物业服务:万物云贡献了170.9 亿元的收入,同比增长 6.82%,毛利率保持在13.94%的稳定水平。这是一个健康的数字,展现了服务的韧性。 ·商业运营:收入41.0 亿元,出租率达到 93.2%,客流和销售额同比增长超 7%。这表明其商业资产管理依然具备市场竞争力。 ·长租公寓与冷链物流:泊寓运营房源超 27 万间,长租公寓和冷链物流的管理面积均处于行业领先地位。 这些多元化业务,合计贡献的营收约为273 亿元,占比提升到了 26%。这个占比虽然重要,但放在万科千亿营收、百亿亏损的体量面前,它们还远不足以承担“支撑大局”的重任。它们是企业的“轻骑兵”,在局部战场能取得胜利,但无法在主战场逆转战局。 5.2 “不动产开发+ 经营服务”并重的探索 万科在战略上提出“不动产开发+ 经营服务”并重,试图从一个“地产开发商”转型为一个“城市综合服务商”。 这种转型,在逻辑上是绝对正确的。它是对增量开发时代终结的回应。未来的价值在于运营能力、服务能力和资产管理能力。长租公寓、商业、物流,正是这种运营能力的具体体现。 我们再深入一点,与深圳地铁在 TOD 项目上的深度合作,正是这一转型模式的最佳试验场。万科用自己的开发和运营经验,去匹配深铁的土地和资金优势。这不仅是模式上的探索,也是两种所有制、两种思维模式在业务层面的艰难磨合。利益的分配、风险的承担,都处于一种微妙的平衡之中。 如果只看亏损数字,很容易得出悲观的结论。但一个有经验的观察者,我会看到挣扎中的“边际改善”,那是企业求生本能的细节显露。 6.1 成本控制的初步成效 开发业务毛利率8.1%,虽然极低,但同比却上升了1.5 个百分点。这个数字不能被忽视。它表明,万科内部的成本控制和结构调整已经初见成效。“瘦身健体”战略的执行,意味着在拿地、设计、施工、营销等各个环节,万科都在极力压缩成本、提高效率。 你细品,在全行业毛利率不断下探的背景下,这 1.5 个百分点的回升,背后是无数个项目经理、无数个供应商谈判的血汗。这是组织韧性的一种体现。 6.2 政策转向带来的喘息空间 在宏观政策层面,近期九部委《关于推进城市公交健康可持续发展的若干意见》的出台,对万科与深铁的“轨道 + 物业”模式,带来了潜在的政策利好。 政策明确提出,要从过去的“财政补贴输血”转向“机制造血”。TOD 模式、票价动态调整机制等,都获得了政策层面的支持。这意味着,万科和深铁的共生逻辑,已经和国家支持城市基础设施健康可持续发展的宏观议程高度对齐。 万科的挣扎,表面是地产行业的调整,深层则是一个时代商业逻辑的终结。 7.1 外部环境的剧变:杠杆模式的终结 中国房地产行业的高速发展,本质上是高杠杆、高周转模式的胜利。万科是这一模式的集大成者和典范。但当“房住不炒”成为基本国策,当金融去杠杆成为主旋律,这个模式赖以生存的金融生态环境就彻底消失了。 那问题来了,为什么万科比其他出险房企“活得更久、挣扎得更优雅”? 因为它拥有强大的国资股东,在风暴来临时,国资的无限信用成为了万科的最后一道防火墙。但这种“国资化”的趋势,本身就是对市场经济规律被动回归的一种体现——当市场机制无法出清风险时,只能由国家信用介入托底。这正是经济学上的“风险社会化”过程。 7.2 内部转型的滞后:惯性与路径依赖 万科的“大象转身”是缓慢的。在高速增长时期建立的组织惯性和路径依赖,限制了其对新环境的快速适应。 例如,从一个以住宅开发为主的“重资产周转”模式,转向一个以商业运营、物业服务为主的“轻资产运营”模式,需要的不仅是战略口号的转变,更是组织能力、人才结构、考核激励的全面重构。这种重构,往往比一次简单的组织架构扁平化要艰难得多。 万科的挣扎,是中国所有“市场化”巨型企业在面对经济转型时,所共同面临的课题:如何摆脱过去的成功经验,去适应一个完全不同的商业环境? 万科今日的境遇,为我们提供了一个极为难得的企业演化标本。 它不再是一个简单的商业故事,而是一部关于资本权力、市场失灵、组织自救与宏观政策的深度案例。 中信证券的观点是,万科正在“用时间换空间”,这是一种带有无奈的乐观。但盈利的拐点何时到来,没有人能给出确定答案。万科的未来,取决于三个核心变量: 1.市场:房地产市场何时真正触底并稳定,不再需要巨额计提存货跌价准备? 2.治理:国资主导下的新管理班子,能否保持万科过去市场化的效率与专业性? 3.模式:“轨道 + 物业”的 TOD 模式,能否迅速成熟,成为替代住宅开发的核心利润来源? 万科的挣扎,就是中国地产行业的缩影。它的命运,早已超出了一个企业的范畴,成为了城市综合运营平台转型的一个关键样本。 一个曾经的“万科时代”已经落幕。我们观察到的,是挣扎中的万科,正在试图在历史的转折点上,为自己、也为行业,抢夺一个新的落脚点。至于这个新的落脚点是平稳着陆,还是继续颠簸,我们拭目以待。 因为这一波挣扎,才刚刚进入中场。返回搜狐,查看更多
北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)
天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)
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文 | 晓枫说 文 | 晓枫说 在全球气候治理与😴能源革命的双重浪潮下,海运业这条全球贸易的“动脉”——正经历🌟一场静默却深刻的革命。 IMO数据显示,航运业约占全球🙌温室气体排放量的2.89%,其脱碳进程直接关乎《巴黎协定》目⭐标的实现。随着碳强度指标(CII)、欧盟排放交易体系(ETS😀)从政策蓝图转化为实际成本,一场围绕技术路线、运营模式与商业🤯逻辑的全面竞赛已然拉开帷幕。在这场全球性的转型中,以ABB、😀瓦锡兰为代表的国际技术提供商,以中国船舶集团、中远海运等中国💯领军企业及众多中小创新型科技企业,共同勾勒着“全船电气化”为❤️血脉、“系统智能化”为神经的未来船舶蓝图。这幅跨国产学研协同🙌绘制的蓝图描绘了清晰的愿景,但其落地之路却布满需要全球行业共😉同应对的复杂挑战。 一、系统重构:电气化是底层逻辑变革🤗,而非简单动力替换 事实上,行业认知正经历一个深化的过🙌程——船舶电气化的核心,并非仅是安装一套电池组那么简单,其本🙄质是从“机械驱动”向“电力驱动”的范式转移,是对船舶能源分配🚀与推进系统的彻底重构。 在这一领域,东西方的技术路径呈🤯现出有趣的对比与融合。ABB力推的车载直流电网(DC Gri😢d)概念,与西门子能源的直流港口方案、瓦锡兰的混合动力解决方💯案等代表了欧洲的技术思路,其核心优势在于构建了一个高度集成化🤗的“能源平台”。相较于传统交流电系统,直流电网能减少高达10😉-20%的能源转换损耗,并显著节省设备空间与重量。更重要的是🤯,它作为一个开放的架构,能够灵活兼容当前的锂离子电池、正在兴🙌起的甲醇/氨燃料电池以及未来的新型储能技术。这种设计哲学,为😅船东提供了至关重要的“技术中立性”和“面向未来”的弹性,有效😂规避了因过早押注单一绿色燃料技术而导致的资产搁浅风险。 😉 视线回到国内,中国船舶集团在高端邮轮、大型液化天然气(LN👏G)船等领域展现的系统集成能力,以及宁德时代在船舶用锂离子电😉池、钠离子电池方面的技术创新,则体现了中国在产业链中后端的快😊速追赶。特别是宁德时代针对内河航运推出的“船舶动力电池系统”😁,已应用于长江流域等多艘电动船舶,展示了中国在特定应用场景下😘的市场化突破。 市场的选择清晰地揭示了现实的转型路径。😡根据挪威船级社(DNV)的统计,混合动力方案在新造船与改装船🎉市场中占据重要地位。这反映了行业在理想与现实间的权衡:混合动👍力作为关键的过渡技术,允许船舶在排放控制区(ECAs)和港口👍内实现“零排放”静音航行,以满足局部最严苛的法规并提升企业C😢SR形象,同时在开阔水域依靠主发电机保障续航与经济性。中远海😎运集团在旗下多艘大型集装箱船上实施的混合动力系统改造项目,正🥳是这种务实路径的体现——通过在现有船队上进行技术升级,而非全👍部新建,以更具经济性的方式推进减排。 然而,技术的先进😂性无法自动跨越经济的鸿沟。核心挑战在于,这套系统重构所带来的🤩高昂初始资本支出。一艘采用先进直流电网和电池系统的新造船,其🙄建造成本可能比传统船舶高出20%-40%,绿色溢价最终需要在😆整个价值链中被消化。这催生了新的商业合作模式,例如一些航运公🤔司开始与货主签订包含“绿色溢价”的长期运输合同,或寻求绿色金🙌融的支持。技术的普及速度,将不取决于其技术指标的巅峰,而取决😘于其全生命周期成本的竞争力。在这方面,中国银行、进出口银行等😆金融机构对绿色船舶提供的优惠利率贷款,以及一些中国船厂推出的😢“能源管理合同”模式,正在尝试通过金融创新来降低技术应用的门🥳槛。这种技术+金融的整体解决方案,可能成为推动技术普及的重要😀助力。 展开全文 二、从自动化到自主化:数据驱动🥳运营模式的范式转移 智能化是脱碳的另一大支柱,其价值远🔥超节省人力,其终极目标是通过数据驱动,实现全局能效最优和运营😡模式的重塑。 趋势正从“单船自动化”迈向“船岸一体化智🎉能运营”。ABB Ability™、瓦锡兰的船舶效能管理系统😁(EMS)等代表了西方公司在软件平台和系统集成方面的传统优势🚀。这意味着,传统的船长和轮机长角色正在演变,他们与岸上的专家😍团队共同构成一个“数字船队”的运营中枢。这种模式不仅能优化单😂船航速、航线以减少燃油消耗(据估计可带来5-10%的能效提升🙄),更能实现预测性维护,大幅降低故障停航风险。而中国公司则从🙌不同维度切入:华为的5G技术、船载通信模块和云服务正在为智能😡航运提供数字基础设施;上海国际港务集团打造的“智慧港口”系统😴,通过优化船舶在港口的作业效率,间接减少了船舶的等待时间和排⭐放;而国内诸如百舸新能这样的众多中小创新型企业,也在围绕船岸😁一体模式、新能源动力系统等加快研发和产业化进程。 在自❤️主航行这一前沿领域,西方公司如康士伯与Yara合作的“Yar😍a Birkeland”项目引人注目,而中国的进展同样值得关💯注。交通运输部水运科学研究院牵头制定的智能船舶技术标准,青岛🙄无人船基地的测试验证平台,以及系统科技有限公司等企业在自主避😍碰、智能靠离泊等关键技术上的突破,显示中国正在构建自主可控的🔥技术体系。特别是中船重工第716研究所开发的“船海智云”工业👏互联网平台,已应用于数百艘船舶,实现了设备健康管理、能效优化😂等功能的国产化替代。 然而,这片“新蓝海”也充满了“暗👏礁”。 一是法规与责任的空白。当智能系统做出决策导致事😅故时,法律责任的界定是全球监管机构面临的崭新课题。IMO正在🤔制定的《海上自主水面船舶(MASS)规则》进展谨慎,便反映了😡这一复杂性。而中国机构和企业也正积极参与相关国际标准的制定,🤩这种技术标准话语权的竞争,其重要性不亚于技术本身的竞争。 🤩 二是网络安全的致命脆弱性。高度互联的船舶使其成为网络攻击⭐的高价值目标,2020年某大型集装箱航运公司遭遇的网络攻击导🤔致全球业务中断,已为全行业敲响警钟。 三是人机协作的挑😢战。船员角色将从操作者转变为系统管理者和监督者,这一转型需要❤️体系化的培训和文化适应,对航海教育体系提出了全新要求。 🙌 三、脱碳的终极拷问:绿色燃料的抉择与全球基础设施的协同 🤗 领先的电气化平台解决了绿色能源的输送和分配问题,但最根本🔥的挑战在于——绿色能源本身从何而来?这引出了脱碳征程中最具争😊议和不确定性的领域。 目前,液化天然气(LNG)、甲醇🤔、氨、氢等选项构成了一个充满竞争的“燃料罗生门”。马士基巨资😁投入绿色甲醇船舶,中远海运集团积极探索氨燃料动力技术,而一些😜欧洲船东则看好LNG的过渡作用,每一种选择都面临“Well-👏to-Wake”(从油井到螺旋桨)全生命周期碳排放的严格审视😆。因此,船舶电气化系统的真正绿色成色,最终取决于为其供电的能🙄源来源是否在全生命周期内真正清洁。 更深层次的矛盾是“🌟鸡与蛋”的全球基础设施困局。船东不愿投资某类绿色燃料动力船,🙌因为全球加注网络几乎为空白;能源公司不愿投资数百亿美元建设全🤯球加注站,因为市场上对应的船舶数量不足。破解这一死结,单靠市😍场力量远远不够。 在这方面,中国依托其强大的基建能力,😊在国内长江流域、珠江三角洲等内河航道沿线加快建设船舶充电、加🤗注设施,这种“先内河、后沿海、再远洋”的渐进式基础设施布局策😆略,为技术验证和商业模式探索提供了宝贵的试验场。然而,要将这⭐种国内经验复制到全球航线网络,仍面临巨大的投融资和国际协作挑🙄战,亟需强有力的国际政策协调(如全球性碳税机制)、巨额的基础❤️设施投资以及形成行业共识的标准体系。这已超越技术范畴,成为对🔥全球治理智慧的考验。 然而,我们必须清醒地认识到,技术😡方案的成熟只是漫长征程的起点。未来的成功将不取决于任何单一国⭐家或公司的技术突破,而取决于整个全球生态系统的协同进化,比如🚀技术路径的多元化与融合,能否形成尊重不同国家、不同航线条件下😀的技术选择,促进东西方技术方案的交流互鉴,而非形成新的技术壁🙌垒;比如商业模式的创新与共赢,能否建立合理分摊绿色溢价、覆盖😀全生命周期成本的商业模式,确保发达国家和发展中国家的船东都能😊"用得起"绿色技术;再比如治理体系的包容性与有效性,在IMO😴等多边框架下,能否构建平衡环保雄心、技术可行性和经济承受力的🎉国际规则,等等。 可以说,未来十年,海运业这艘巨轮将航😂行在技术的“星辰大海”与现实的“惊涛骇浪”之间。这场转型,既💯是对人类工程智慧的考验,更是对全球合作精神与商业创新能力的终🚀极测验。唯有产业链上下同舟共济,方能在可持续发展的航道上行稳⭐致远。返回搜狐,查看更多
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